浅议当前房地产市场健康发展的对策.pdfVIP

342 江苏省土地学会2003年度土地学术年会论文集 浅议当前房地产市场健康发展的对策 胡华堂 (扬州市国土资源局扬州225009) 关键词：房地产发展对策 自1998年起，国内房地产业已经历了连续5年的黄金发展期，成为国民经济的领跑行业。2003年 以来，虽然遭受“非典”冲击，但仍保持了高速增长的势头。国家统计局资料显示，1—4月份，全国房地 产开发投资同比增长33．5％，其中住宅投资增长30．8％；新开工面积增长31．7％；商品房竣工面积增 长38％；销售面积增长36．4％，其中住宅销售面积增长36．8％；商品房销售额增长46．6％；商品房均价 为每平方米2511元，同比增长5．1％，其中住宅每平方米2330元，同比增长7．6％。从供求关系看，呈 现出量增价升，供求两旺的火热态势，成为经济和社会生活中一道亮丽的风景线。但是，当前房地产业 在快速发展过程中，已暴露出不少问题，有些问题还比较突出，需要引起我们的高度重视。 1．房价增速过快 全国普通商品房价格平均上涨7．6％，大体相当于GDP增长幅度。但在不少地区，上涨幅度已远 远超过了这个比例。江苏一些城市今年房价己超过25％，加上前两年的增幅，房价已比1998年增长 70％一80％左右，这个速度是惊人的，而同期居民年收入增幅仅在10％左右。不少在前两年准备购房 的人，到了今年，手中房款就缺了一大块，形成了“有钱也难买到房”的无奈现象。 2．房地产结构失衡 当前房地产市场一个最为突出的矛盾是，房地产产品结构很不合理，销售对象严重错位。为追逐 高额利润，开发商热衷于高档精品楼盘的建设，虽然不少地方这些高档房产销售已呈现疲态，但目前在 建和新建项目中，这些产品仍将大量面市，而那些价格、户型、结构、面积适中，最受绝大多数中等收入 居民欢迎的普通住宅，恰恰是最为短缺的，这种强烈的反差，造成了当前房地产市场结构性过剩和结构 性短缺并存的局面。 3．房地产资金链脆弱 房地产业是一个资金密集型产业，需要庞大的资金投入。但纵观目前一个开发项目运作的全过 程，不难发现开发商真正投入的自有资金其实是非常有限的，大量的资金来源于银行，资金链就是开发 商——银行这种简单的结构。这从房地产项目运作环节上可以明显地看出来：项目开发不外乎三个环 节——拿地、开发、销售，无论哪个环节，我们都可以看到银行资金的影子：拿地时开发商从银行贷款， 开发时建筑商从从银行贷款，销售时购房人从银行贷款。据内行透露，在整个运转过程中，开发商自有 资金最少的仅占项目总额的10％左右，就是说，开发商用10％的资金就把一个庞大的地产项目撬动起 来。一旦楼盘滞销，开发商首先将自己的资金从预收款中抽出来，剩下来的“烫山芋”则扔给了银行。 当前房地产业的持续景气，引起了政府部门和社会大众的普遍关注，不少人认为，当前房地产业已 经过热，应当严加控制。也有人认为，强劲的市场需求恰恰说明应当进一步加快发展房地产业，通过提 供足够的房地产产品满足市场的现实需求，两种观点截然相反。其实，房地产投资是否过热，应将其置 于整个国民经济形势的大背景中进行考量，因为房地产业的发展是以宏观经济为支撑，两者之间呈正 相关关系。经过几年调整，我国宏观经济目前正处于新一轮发展周期，特别是近两年，企业效益明显好 转，居民收入增加，消费信心增强，在这种社会经济背景下，我国房地产业理应有进一步的发展，对这一 点，我们应该有一个理性的认识。经过10多年的发展，我国房地产业虽然得到了长足发展，但还是一 个新兴产业，目前处于第二个上升通道。任何一个产业在快速发展过程中不可能没有问题，我们不能 因为出现了一些问题就简单的予以遏制，特别是当前房地产业已成为国民经济的一个支柱产业，涉及 土地市场类 343 到多个产业部门和社会大众利益，更应该予以正确对待。目前国家有关方面已经出台了相关的管理规 定，从多个方面对房地产业的发展提出了新的要求，但其根本目的还是为了房地产市场的更好发展，因 此，我们应该正确把握大势，冷静思考，找准问题，从鼓励发展和改善管理两方面人手，引导房地产业向 健康、持续、公平的方向发展。 1．提高房地产市场准入门槛，优化整合产业资源 目前全国大大小小房地产开发企业有3万多家，良莠不齐，鱼龙混杂，三级以下资质