青岛龙城御苑阶段营销策略报告.pptVIP

? 注释： 以创造性思维，体系操盘，打破销售瓶颈，迅速反应市场变化。 领先一步 ，拒绝不作为 ！ 营销策略 原则指导 快速销售 + 规避风险。 打造亮点 + 利润提升。 方案一：速度。（快速回笼资金，规避风险） 方案二：利润。（地产行情稳定，无资金压力） 第二阶段 第一阶段 营销执行 销控与目标 销控三原则： 保持合适数量的房源推出； 保证有合理的房源搭配丰富性； 保证难点房源提前售，后续上扬； 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 第一阶段：蓄客期2-3个月 销控：60套100平米以上户型；240套100平米以下户型；注意70平米套一有须加大加快促销 强销期将集中在5月-7月 第二阶段：持续销售 销控：50套100平米以上户型；300套100平米以下户型； 强销期将跨越黄金周 后续公开认筹 营销 活动 硬件 展示 接待中心整改、物料更换、样板间公开、pop、园林示范区推进 营销 节点 营销 强度 中秋答谢 冷餐赏月会 投资说明会 烟火会等 通过营销包装整改完善，5月视蓄客情况开盘 各种客户+体验+营销活动 盛大开盘活动 前期客户答谢活动 西海岸发展论坛等 户外上位、外埠点持续、示范区 宣传 推广 名车试驾体验活动 金盛夏夜——大型会员活动烧烤季、演艺活动 1、前期先做形象树立以“龙行大海 美宅天成“为核心，不断拔高项高端住宅形象，升温市场关注度挑起话题；2、中期通过产品价值点进一步提升客户对于产品的认可度；3、后期通过“园林示范去开放等” 目光聚焦点，最后带来影响力传播力与购买力。 物料 配合 楼书、三维宣传片、折页、海报、户型单页 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 蓄客完毕，力争910月认筹开盘 项目高端形象渗透体会，品质细节全程展示，情景生活体验，价值认同最大化。 标志优化（提升项目品质感） 定位语包装 建筑语言包装 会所包装 物业服务包装 销售动线包装 外围导示系统 售楼处广场 接待中心 样板房通道 工法展示 园林示范区 样板间装饰及配饰 营销执行 展示包装 会馆配套高端化，将项目会所具体功能及档次等确定，并做出展示给客户以实际体验，增加价值认同感、高端品质及对未来生活的憧憬。 营销执行 原会所部分 会所部分 幼儿园部分 考虑建立星级双语幼儿园，提升销售力及影响力。 1800平米的面积建议部分做双语幼儿园。 会所功能特色建议 宠物室 儿童游乐室 儿童专用马桶 阅览室 营销执行 会所部分 尊贵化 个性化 专享化 聘请青岛著名物业管理公司提供主人专享式服务。 细致入微的管家式服务，使业主得到房屋维修、房间清洁、衣物清洗、车辆预订、机场接送、私人秘书等各种具有特色的、人性化的实时服务。 可考虑： 聘请著名物业管理公司提供专业服务，体现尊贵化 营销执行 物业管理 智能系统讲解区 物业服务讲解区 客户感知价值 客户触点 超出期望 符合期望 可以接受 顾客感知价值（现场促进销售） 峰尾感知价值（离场促进传播） Max 目标 现状 沙盘模型讲解区 大堂经理服务区 1 9 8 7 6 5 4 3 2 10 11 12 电话接听岗服务 大门岗服务区 销售厅门岗迎宾 深度沟通洽谈区 样板房情景演绎 户型模型讲解区 区域模型讲解区 导引系统展示 营销执行 销售动线包装 建议： 选择滨海大道、长江路、江山路等合适的位置作出户外传播系统 营销执行 户外及导示 建议： 售楼中心设置精神堡垒，良好的昭示性和广告传播效果。 营销执行 精神堡垒 建议：入口仪式感不强，脏土路、设备室等都须加强包装，增强现场感染力。 营销执行 大门入口 销售动线包装——没有保安指引车子乱停乱放 建议： 岗亭位置设置错误应放入口处，没有保安负责停车指导，车辆乱停乱放，为保证客户私密看房应将牌照遮挡，使客户在无意识中体现尊贵服务。 营销执行 销售动线 销售动线包装——售楼处大门 建议： 售楼处大门处于空洞状态，没有门童，没有售楼处标志，更没有红地毯，严重影响了项目的档次。 营销执行 销售动线 建议： 售楼处增加工艺品展区，可放置艺术品或奢侈品，增强豪宅气场。 展示中心一隅，设置小书吧，书架摆放一些财经杂志、时尚杂志，与目标客户群对位，提高展示中心调性。 设置三维宣传片播放。 销售动线包装——售楼处