[2010-04-03]骏都国际商业形态分析及业态建议书.doc

海城·骏都国际 商业形态分析及业态建议书 一、大润发固有的商业运营模式和业态分析 结合骏都国际商业部分的结构规划，此次走访了设计院与“沈阳大润发超市”，就大润发超市经营特点发现有三个独有特性： 大润发超市经营品项较为齐全，日常人流量较高，其基础业态分布为： 【1】一层为时尚品牌连锁店（由大润发对外独立招商，不参与超市收银）。该连锁店多为时尚女装、饰品、鞋类的国内二线品牌，该品牌与大润发签署长期跟随布店的合作模式，其店铺都是透明玻璃房的专卖店，基本面积在20—40㎡之间； 【2】二层为超市内部，主要业态有（三楼出梯口至收银口）：水果、熟食、粮油、辅料、糖果饮品等； 【3】三层为超市内部，主要业态有（依超市入口至二楼出梯口）：家电、服装、童装玩具、日常用品等。 大润发基本都为三层商用结构，人流都为自上而下进行导向： 客流自1楼入口—— 穿过1层时尚品牌连锁店——直接上至3层——2层购物后收银——1层出。这个人流模式是大润发固有的购物流向，所导致其人流仅在1—3楼的围合区域内循环，跃过其进行外围客流的疏导的难度较大，除非有互补或者是独特稀有的业态形式进行最大力度的吸引。 经过多渠道调研大润发超市多为独立三层超市形式： 通过设计院、大润发经营户调研，现在大润发基本都采用“环岛式独立三层建筑形式”（地下一层为收费式停车场），因为其较为独特的运营模式和自我保护的品项经营，大润发很少与其他商业形式能够并存。 通过走访，我们不难看出大润发固有的商业运营模式为：“自招型时尚品牌连锁店+仓储式购物超市并存的全围合”运营模式。【此类模式运营的特点为：经营品项全、基本满足中低端客户群体日常所需、综合品牌性强、可独立运营不受外联商业所牵动、自保能力强且完善】 二、骏都国际商业的现状分析（剩余空间就后期经营所遇到的问题） “骏都国际商业部分”经前期与大润发签署商业租赁合同后,整合剩余楼层空间我们发现有以下几方面问题： 1、大润发的居中占位直接导致本项目商业目前布局状态无法形成独一整体,并且单片区面积较小对业态安置和运营束缚较大； 2、大润发客流对于拉动我们商业的影响较低，无法高效形成借力状态； 3、由于大润发超市占用2—3楼中心部且为单面围合，使靠近万和城部分的商业体只能形成独自上下回流的商业形式（无法借助大润发人流），单层面积仅2000㎡并且中心有挑空扶梯。这样的商业空间对业态种类的束缚较大、经营品项制约较多； 4、人民剧场部分的商业体虽然在2层和3层可以借助大润发的部分客流，但是因超市的特性所影响只能独立设置业态进行互补； 5、本商业体的4楼面积较大、因置于超市上层（无法借助大润发人流）只能通过大润发两侧扶梯进行人流导向，也只能靠独有特色的业态进行客流强力吸引，甚至要明显吸引大润发特有客户群体的特性消费（时尚消费、餐饮消费、休闲消费、特色消费等）。【建议在B区域增设2组外置观光电梯，直上4层】 6、针对商业体中的B2、B3部分因单层面积较小、中井扶梯空间占用较大，所以只能分割成回廊形小商位进行产权销售，对于资金快速回拢有很大难度。 【特别说明】 绿色线条为“大润发”人流导向流，黄色线条为本商业体人流导向流。 Z1、Z2、Z3区域为可借助大润发客流的区域,其中较为明显的是Z2和Z3区域，不过要特别提出的是两个区域所导出的客流质量不会太高(Z3区域多为直接到大润发超市进行购物的客流，除非A3区域有特别吸引该客流的业态或产品方可有效；Z2区域仅仅是从大润发购物出来的客流，其特点为随身物品较多且直接回家的目的性极强）。 Z1区域是A1与大润发一层时尚品牌店共享区域，在这里建议针对A1区域选商的品项和品牌质量要高于大润发时尚品牌连锁区，可独立成为海城独有的品牌形象展示店。 B1、B2、B3部分是全围合区域只能靠内部独立扶梯进行客流循环，无法与大润发和A1、A2、A3区域达成互通。 三、骏都国际剩余空间定位、业态分布及风格建议 结合项目资源，全力赋予本项目商业体一个“生命”去领航本区域的商业形态。建议本项目商业广场打造成为：“时尚·都市·动感畅想广场”，我们将从产品外包装上、街道设计上、配套设施上、宣传模式上进行“价值最大化的输出”。将本商业广场独立定案名和形象进行炒作宣传，我们最终追求的是“短期内项目利润最大化”。 我们要将本商业体打造成为： 海城 首家 后现代主题性“休闲、娱乐、购物”商业广场； 海城唯一 前卫 时尚 城标型综合商业建筑体； 时尚达人购物模式的领航体； 前卫动感业态的聚集地； 海城 CBD黄金购物模式； 业态个性化、时尚化、集中化、特色化、专业招商化； 商铺投资化、升值化、统一经营管理化； 因此，建议本项目商业部分的主概念定位为： 首家，集品牌直营、动感休闲、时尚消费于一体的个性主题商业『城标