01第一章-房地产金融概述综述.ppt

第一章 房地产金融导论 华东师范大学东方房地产学院 龙胜平　孙斌艺 第一节 房地产金融的概念和作用 一、房地产金融的概念 房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。 第一节 房地产金融的概念和作用 房地产金融体系是由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。完善的房地产金融体系，能促使储蓄通过直接融资和间接融资二种方式从所谓的资金盈余单位向所谓的资金赤字单位转移，满足房地产资金运行的要求。 图1.1 美国房地产资金运行体系 图1.1 美国房地产资金运行体系 第一节 房地产金融的概念和作用 二、房地产金融的作用 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段 房地产金融是房地产业发展的“调节器” 第一节 房地产金融的概念和作用 三、房地产融资的主要渠道 从房地产融资的目的来看，主要有房地产开发建设融资和房地产消费融资。 房地产开发建设融资主要是为满足房地产开发经营企业从事具体的房地产项目开发时的资金需求。 房地产消费融资主要是为满足消费者购买房地产商品（主要是住房）的资金需求，这也构成了住房金融的主要内容。 第一节 房地产金融的概念和作用 房地产融资从大的渠道分为直接融资和间接融资。 直接融资是指资金供求双方(包括政府、企业和个人)在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。 间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。 第一节 房地产金融的概念和作用 房地产融资除了主要以抵押贷款方式融资外，业内还有许多非抵押贷款融资 (nonmortgage financing)方式。 最典型的是租赁融资。租户通过缴纳租金，履行租赁合同而获得了对租赁房地产的唯一的、排他性的占用权，这种占用权，即租赁权益(1easehold interest)，可以像其他任何财产权益一样进行转让或抵押，因此房地产租赁可以成为一种重要的融资方式。 第一节 房地产金融的概念和作用 土地分期付款合约(1and installment contract)也是一种常见的非抵押贷款融资。 根据土地分期付款合约，买方以年金形式按月支付地价款和相应的利息，在合约有效期间，卖方保留土地的产权，买方则享有土地的使用权和占用权。直到清偿最后一笔地价款，买方才获得所购买地产的产权。 第二节 房地产金融与房地产泡沫 一、房地产业与金融业的相互关系 房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与为房地产业的发展起到了举足轻重的作用。 房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。 第二节 房地产金融与房地产泡沫 二、房地产泡沫与金融风险 泡沫经济的形成必须具备货币供应充足以及实际经济投资缺乏吸引力这两个基本条件。 一般来说，房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀导致房地产价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。 第二节 房地产金融与房地产泡沫 如果金融体制不健全，银行信贷资金更会大量进入房地产市场。 市场的过度炒作和大量银行资金的进入会加快房地产资产价格的上升，房地产的抵押价值大大超过它的实际价值，促使泡沫膨胀。 一旦泡沫破灭，被抵押的房地产价格会大幅下降，造成大量的负贷款，银行拍卖房地产所得不足以偿付贷款额，由此造成银行的大量坏账，威胁银行体系的安全，进而威胁整个经济的稳定性。 第二节 房地产金融与房地产泡沫 日本房地产泡沫经济 东南亚金融危机中的房地产泡沫 我国的房地产泡沫 第二节 房地产金融与房地产泡沫 第三节 我国房地产金融的沿革 一、我国房地产金融的发展历程 1978年之后，住房商品化的工作在我国逐步开展起来。 1988年国务院颁布了《全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》 1987年经国务院批准，先后在烟台和蚌埠建立了两家股份制的住房储蓄银行。 第三节 我国房地产金融的沿革 1991年初上海率先实行公积金制度 1993年开始相继开办个人住房商业性贷款以及公积金与商业性相结合的住房组合贷款业务。 1997年4月30日中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》。 1998年5月9日颁布了《个人住房贷款管理办法》。 第三节 我国房地产金融的沿革 2004年2月15日，由中国建设银行和德国施豪银行合资组建的中德住房储蓄银行正式在天津开始营业。 中国人民银行、中国银监会于2005年4月20日制定并发布了《信贷资产证券化试点管理办法》。 第三节 我国房地产金融的沿革 我国