六安安豐路地块项目整合营销策划.docVIP

六安安丰路地块项目整合营销策划 前 言 在本策划案提出之前，我们针对本项目作了大量的市场调查和前期的项目筹划工作，对项目地块进行了深入细致的了解与分析，对项目的产品定位及市场定位也有相当深度的研究。这为后期的营销工作及卖点的挖掘提供较广的选择范围，也创造了灵活主动的销售条件。详尽的前期工作为下一步的营销策划提供了很好的思路平台。 在本方案中，我们通过对本案各个因素的分析与研究，通过运用房地产策划专业知识及经验得出一些切实可行的操作方法，以期对项目做到准确定位，从而使项目的整体营销推广工作更有针对性、创造性，最终达到有效促进销售的作用，如此在有效避免项目开发风险、增加项目品牌影响力、开发商企业知名度、项目开发周期等多方面有着非同寻常的意义。 相信在我们双方共同的努力下，本项目将会成为六安最具特色、最受消费者欢迎的楼盘之一。 第一部分 市场分析 一、六安市房产市场总体研究 1、 2007—2008年六安房地产市场简析 ◆ 2007年上半年，房地产市场发展平稳 六安房地产市场从2003至2006年的三年左右时间里，经历了一个较为快速的发展过程，房价也有了较大升幅，房地产投资规模不断加大。随着政府重点规划的城南政务新区和居住区、城北的传统教育板块和商业区以及东部开发区板块的相继崛起，六安房地产的规模格局已初步呈现，房价走上了平稳上涨的通道。在整个07年上半年，房价上涨幅度基本处于较为平缓的态势。 2007年上半年各区域住宅销售均价如下图所示： ◆ 2007年第三季度房产供需情况发生变化，价格升幅加大 经历了07年上半年较为平稳的发展阶段之后，进入第三季度以来，房价又呈现出新一轮加速上涨的趋势。在原本房价较为适中的南部板块，部分楼盘的均价已经飙升到2500元/平米左右。而市中心一些楼盘的最高价更是突破3000元/平米，并且各楼盘销售情况普遍较好，在我司所操做的城南米罗豪庭项目过程中，开盘当日再现“抢房”的非理性购房行为。 ◆ 08年上半年众多因素影响，观望态势明显，销售量明显萎缩，价格较为平稳。 受多方因素影响，包括2007年消费力得以强劲释放、全国宏观市场言论、观望气氛加厚等多方因素，六安房地产市场观望态势明显，销售量明显萎缩，许多之前销售火爆的大盘销售情况让业内大跌眼镜（如三月份开盘的龙湖山庄，推出三百多套房源开盘当日仅销售23套），仅有少数楼盘销售稍可（如香榭花城、新加坡御苑），但根据了解来访客流与来客质量都较之际前有降低。在观望市场氛围中，六安房地产销售价格较为平稳，半年内整体平均升幅不超过100元/平方米。 2、680万人口大军，乡镇客户置业比例持高不下，强有力的刚性需要支撑六安房地产发展。 在置业者中，地市级城市都共同存在一个特殊的现象，就是大量的乡镇人员纷纷涌入城市。在六安这个农业人口大市，这种现象更为突出。从在售各楼盘的营销推广手段中可以看出，越来越多的开发商将乡镇客户作为自身客户群的重要部分，运用下乡派发大量海报、宣传车、条幅等宣传手段进行推广。 事实上，六安周边乡镇和县市区不少打工归来一族出于儿女上学、未来居住等多种考虑，进城买房，使得他们成为购房的一大主力。并且，这类客户多以自住为主，这种刚性需求又推动了六安房地产市场的良性发展。另外，随着六安城市化进程的不断加速，新增城市人口增幅较大。再者，随着社会发展、城镇居民收入得以提高，住房购买能力不断提高。消费者的住房需求由“居住型”向“享受型”转变，“换房族”、“二次置业族”为房产需求注入了新的活力。 3、高层、小高层崭露头角，虽有抗性，但销售情况看好。 07年上半年以前，六安房地产市场上推出的小高层、高层住宅屈指可数，仅有明珠景苑、华安未来城、六州首府、和顺名都城等，基本上都是在房价较高的市中心,市场接受度较低，销售速度比较缓慢。而从07年下半年至今市场供应量急速增加，城南板块、城东板块、城北板块、市中心、城西板块均有小高层、高层推出，市场供应量从几百套增加至几千套，销售周期明显缩短。详见《六安市6月底高层住宅调查表》 六安市6月底高层住宅市调表 区域 楼盘名称 建筑类型 套数 主力户型 面积及配比 价格 销售进度 备注 城东板块 香榭花城 3栋小高层,11层,板式结构 目前推1栋,88套 110平米、136平米 110平米占50%，136平米占50% 起价2600多 5%左右 　 盛世嘉园 18栋小高层,现推出3栋板楼小高层 200多套 80平米 80平米50%,120平米30% 开盘2750元左右,现在均价约3100元 约95% 　 城南板块 米罗豪庭 2栋18层,1栋14层,2栋11层,都是板楼 216套 130-140平米 130-140平