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旧城改造项目商业计划书目录第一章商业计划书摘要31.1项目基本情况31.2商业计划书结论3第二章项目发起背景32.1项目发起背景32.2项目区域位置32.3项目建设必要性3第三章项目发起单位概况及优惠政策33.1项目发起单位概况33.2政府优惠政策3第四章土地市场分析预测34.1 ******经济社会发展34.2 ******城区总体规划34.3******土地市场预测34.4土地价格测算3第五章市场发展前景分析35.1****市房地产市场分析35.2城市发展定位35.3******房地产市场分析35.4区位优势明显35.5项目建设符合国家产业政策35.6项目建设符合《城区总体规划》35.7项目建设规模3第六章项目建设内容介绍36.1项目开发条件36.2项目选址方案36.3项目开发思路36.4项目开发产品定位36.5项目开发的4P策略规划36.6土地整治方案36.7工程建设规划36.8项目进展3第七章项目SWOT综合分析37.1项目优势分析37.2劣势分析37.3项目机会37.4项目威胁37.5 SWOT综合评价3第八章项目实施计划38.1项目管理38.2实施进度3第九章项目风险及规避策略39.1项目风险分析39.2风险控制措施39.3风险规避策略3第十章投资估算及资金筹措310.1估算说明310.2征地拆迁及安置310.2估算依据310.3开发投资估算310.4资金筹措3第十一章经济评价311.1评价说明311.2投资使用计划311.3经营收入估算311.4工程建设成本311.5利润分析311.6现金流量分析311.7社会影响分析311.8互适性分析3第十二章商业计划书结论312.1结论312.2建议3第一章商业计划书摘要1.1项目基本情况1.1.1项目名称：******旧城改造及********城中村改造建设项目1.1.2发起单位：********************************1.1.3项目建设地址：*****************。1.1.4建设规模和内容：项目需拆迁32.5万平方米并进行场地开发整理；然后建设住宅113.6万平方米、商业设施12万平方米、配套设施2.2万平方米，总建筑面积127.8万平方米，其中：用于原住宅置换面积45.4万平方米，预留商业2.4万平方米；同时配套建设谁、电、气、讯、路等公共基础设施。1.1.5项目开发建设投资：估算项目开发建设投资28.9亿元，筹措方式为：发起单位通过招商引资吸引外来投资者作为战略投资者进入，在开发过程中争取一部分银行贷款。1.2商业计划书结论1.2.1项目建设必要性项目建设是实现城市物质形态现代化的需要，是节约用地，提高城市土地利用率的迫切需要，是解决旧城和城中村的居住环境和城市面貌，改善民生的需要，是加强社会主义精神文明建设的迫切需要。总之，通过实施旧城和城中村改造，可使旧城和城中村物质形态融入到城市整体中去，有利于改善城市环境，提高城市综合竞争力，促进城市经济社会的发展；完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。因此，项目的建设是必要的。1.2.2市场分析近几年，******房地产市场迅速发展，有计划地实施了普通商品房、经济适用房和廉租住房的开发建设，房地产市场基本保持健康平稳的发展态势。2010年投资1.4亿元，建成廉租住房1.7万平方米，312套，开工建设经济适用房2万平方米。进一步加大房地产开发市场的监管力度，对违规开发售房等行为严厉查处，维护了市场秩序。2011年计划投资8000万元，建设经济适用房6万平方米，进一步扩大廉租住房补贴发放覆盖面，让更多的中低收入家庭住有所居。1.2.3项目选址***************************************。1.2.4项目建设内容项目需拆迁32.5万平方米并进行场地开发整理；然后建设住宅113.6万平方米、商业设施12万平方米、配套设施2.2万平方米，总建筑面积127.8万平方米，其中：用于原住宅置换面积45.4万平方米，预留商业2.4万平方米；同时配套建设谁、电、气、讯、路等公共基础设施。1.2.5项目建设目标本项目作为******旧城和城中村改造的一部分，集政治工程、城市新景观工程、片区经济工程于一体，在开发上有必要遵循“三老模式”：1.要让“老爷子”满意：各级政府关注度比较高，对项目开发提出了一些指导性意见，项目实施也需要政府的继续参与和支持，项目开发成功与否，将关系政府官员的政绩。2.要让“老板们”满意：本项目作为旧城改造项目，面临高额拆迁成本的摊消问题，必须在运作模式上创新，以保证15％以上的预期自有资金投资利润率。3.要让“老百姓”满意：作为高尚住宅区，为吸引高收入目标消费群体跟进，必须在项目硬件和软件上不断创新