2006年沈阳世创正达红阳项目营销思路.ppt

锐意浑南正达红阳项目营销思路 沈阳 · 世创 2006年6月 目录。 宏观环境 区域市场 竞品分析 项目概况 目标客群 项目包装 推广策略 一、宏观环境 国家政策 ★ 打击炒房（未住满两年交易全额计税、期房禁止转让），打 击炒地，保证中低价位、中小套型住房供应，严肃查处违法违规销售。 国六条，八项措施调控楼市。 ★ 90平方米以下住房须占项目总面积七成以上。 ★ 个人住房贷款首付比例：不低于三成。 沈阳市房地产现状 商品房价格：涨幅放缓，将继续平稳增长。 土地供应：二环内土地供应逐年减少，城市往外扩张。 土地价格：购置土地大幅增长，土地价格不断攀升。 二、区域市场 从环境看浑南 以浑河自然环境优势为天然屏障，是中高档住宅的原生沃土。 人居风景线 河畔新城、浦江苑、假日伊丽雅特湾、 在水一方、塞纳 家园、左岸慧晶、 东方威尼斯、沈阳中国女人街、金水 花城、SR新城、亿丰广场、新世界花园等一大批风格迥 异、各领风骚的商品住宅房地产开发项目，沿浑河两岸 林立。 从市政利好看浑南 “大浑南” 总投资40亿元，打造活力“大浑南”，建设一流生态环境进行基础设施建设。 城市建设 地铁二号线于06年下半年开工，浑南板块， 进一步走向成熟。 奥体中心落户浑南 由城市边缘转换为城市中心区域。 从产品线看浑南 目前形成三大板块－－浑河桥板块，富民桥板块，长青桥板块 110㎡以下－－后续产品的主力户型，销售速度较快，以控制总价， 减少市场抗性； 110㎡以上－－（中大面积户型）遭遇销售瓶颈，消化速度慢； 营销手段－－日趋成熟，开发商开始意识到营销推广对项目销售 的重要性； 单价升幅不大，购房者消费力低于区域市场期望要求。 房价水平及代表性楼盘 整体均价（住宅）：3500－4000元/㎡, 沈阳市房地产信息中心统计数据显示，05年浑南新区房价已跃居全市第三位。 代表性楼盘：河畔新城、东方威尼斯、沈阳·中国女人街(商业)、浦江苑等。 未来发展态势预测 景观资源的逐渐减少，沿岸楼盘日益稀缺。 大户型比例减少，中小户型占主导地位； 短时间内，大面积户型仍存在市场抗性； 长期来看，受国六条影响，大户型价格将有所攀升； 政策利好明显，作用持续发挥。 初级的营销推广及操盘手段将退出市场，竞争升级。 结论。 环境资源日益稀缺， 临水楼盘潜力无限！ 三、竞品分析 竞争在哪里。 本区域。 竞争激烈。目前浑南常住人口为35万，在建项目 超过20个，市场供应量巨大。 样本一：河畔新城 华新国际集团开发，是整个板块乃至浑南区域仅有的既实现价格的提升又 实现大面积户型的成功推出的楼盘；良好的品牌效应。 项目现推出的四期产品以大户型（130㎡）以上产品为主，价位在4700- 5700元\ ㎡之间，户型面积区间为96—290㎡，目前主力户型为132—170 ㎡，由于前期开发品牌的成功建立及产品品质的优化，140以下的户型销 售状况较好； 四期有16栋多层/小高层约12万左右的货量推出市场，去货量相对理想， 由于楼盘户型面积、总价及市场的现状需求以至项目必须进行中长期销售； 样本二：浦江苑 海派风格的代表楼盘。一期二期销售状况良好，经过一年的销售周 期，销售率达到90％。 前两期600余户业主均已入住。目前在售三期房源。 利益点与本项目相同，都是一线江景。 结论。 整个板块竞争激烈，向市区要客户。 区域外。 以区域内的代表楼盘 看市场竞争…… 东方威尼斯 定位： 产品主要利益点：品质、河景、 项目定位：唯美生态水岸，智能现代豪宅 销售状况： 项目总规划1200户，经过近四年的销售周期，目前消化率为70％，随着政府不再批别墅项目政策的出台，近一段时间销售有明显上升的趋势。目前前排别墅和洋房已经售罄，剩余房源多为160—200 ㎡以上户型，均格区间为4700－－8000元左右。 其他区域。 真正景观楼盘稀少，有景观和环境优势的楼盘除本 区域外，多集中于棋盘山等区域。 竞争格局。 本区域为主，其他区为辅。 四、项目概况 地块分析 环境质量优于国家城市功能区标准，绿化覆盖率达到40%以上。 配套。 中小学：长青小学、育鹏小学、东陵实验小学、万科中学、五十一中、 综合商场：社区自身商业街、颐玛特超市、万泉商业中心、南塔商圈、 医院：东陵区中心医院、浑南新区医院、血磁医院 规划。 浑南新区－－五个功能区：高新技术产业区、商务会展区、教学研 发区、生活居住区、旅游观光区。 本地块－－ 规划中的教学研发区。 交通。 自驾车： 距桃仙国际机场仅有7公里，5分钟路程。 距中街商圈，1