河南漯河翰林世家教育主题特区项目营销提案选编.ppt

漯河翰林世家项目营销提案 谨呈：漯河和谐房地产开发有限公司 沟通思路 第一部分、项目本体理解 第二部分、市场环境理解 第三部分、机会洞察与策略生成 第四部分、广告包装及设计表现 第五部分、案例展示与人员配置 区域层面——教育资源集中区，房地产市场优质板块。 0-18岁全程教育资源，精英教育，领跑未来—— 实验幼儿园、阳光雨露幼儿园、育才学校、漯河小学、实验小学、实验中学、漯河五高、漯河一高。 项目层面——小项目（临路两栋高层），产品存在缺陷。 92平米两房，122/129平米三房 准现房，硬朗的外立面； 产权年限仅余40年左右； 有天然气，无采暖设施。 营销层面——市场影响力不足，销售开局不畅。 房源：2栋25层，3-25F住宅，1栋2单元，2梯3户，合计276套； 渠道：网络，派单，电视飞播，现场围挡及楼梯广告； 价格水平：表价约合3600元/平米，一次性3%，按揭1%，教育基金5000元，其它额外优惠（关系客户）约合1%； 推广效果：教育主题，但未在真正需要教育资源的区外市场（沙南、郊县）有效展开，并形成市场影响力； 销售效果：5月6日开盘，至7月15日，销售不到30套。 营销层面——市场影响力不足，销售开局不畅。 现场包装品质感较低！ 沟通思路 第一部分、项目本体理解 第二部分、市场环境理解 第三部分、机会洞察与策略生成 第四部分、广告包装及设计表现 第五部分、案例展示与人员配置 经济下行压力激增，房地产调控正在遭遇日趋严峻的宏观环境。 刚需市场持续向好 以稳增长为名，地方政府乘势加紧政策微调，房地产调控预期正在逐步转变，在刚需支撑下楼市成交量正在逐步回升。 在调控不断松动的预期下，房地产市场正迎来十分难得的销售窗口期—— 1、对限购城市而言，有购房资格的客户将走出观望，并加速入市成交； 2、对非限购城市而言，刚需自住客户将加速入市，投资投机或将重回市场。 保障刚需， 是稳增长的需要， 更是楼市调控的本意。 刚需市场持续向好 政策支持（中央层面、地方层面）， 项目让利（抢抓刚需、让利走量）， 推动楼市结构性反弹（刚需产品、适中价格、以价换量）。 刚需市场持续向好 典型案例 在项目以价换量、刚需加速入市的刺激下，刚需住宅销售市场持续回暖。 刚需市场持续向好 典型案例 原价9000元/平米，折后均价约合7000元/平米。 在项目以价换量、刚需加速入市的刺激下，刚需住宅销售市场持续回暖。 为了中国经济的长远利益（调结构、扩内需、实现可持续发展），中央将继续坚守限购、限贷的调控底线，以从根本上阻止房价反弹并重新走向疯狂。 以挤压市场泡沫、促使房价下行 为目标的限购、限贷是中央坚守的调控底线。 投资及高端市场 持续紧缩 为了中国经济的长远利益（调结构、扩内需、实现可持续发展），中央将继续坚守限购、限贷的调控底线，以从根本上阻止房价反弹并重新走向疯狂。 投资及高端市场 持续紧缩 为了中国经济的长远利益（调结构、扩内需、实现可持续发展），中央将继续坚守限购、限贷的调控底线，以从根本上阻止房价反弹并重新走向疯狂。 投资及高端市场 持续紧缩 为了中国经济的长远利益（调结构、扩内需、实现可持续发展），中央将继续坚守限购、限贷的调控底线，以从根本上阻止房价反弹并重新走向疯狂。 投资及高端市场 持续紧缩 2012年7月5日中盟商学院房地产总裁高级研究班，在原国务院发展研究中心市场研究所副所长、原建设部政策研究中心主任陈淮主讲的“2012中国房地产政策、市场和企业应对”的问答环节，面对一位年轻女性“关于住宅限购何时取消” 的问题，陈淮先生给出了“在你的有生之年恐怕是看不到了”的回答。 为了中国经济的长远利益（调结构、扩内需、实现可持续发展），中央将继续坚守限购、限贷的调控底线，以从根本上阻止房价反弹并重新走向疯狂。 投资及高端市场 持续紧缩 漯河市场 随着调控的持续推进（限贷），漯河市场存在较大的销售压力。 2012年1-5月份 1-5月份，漯河市商品房成交总面积72.6万㎡（其中新建商品房成交3075套、成交面积34.2万平米），较去年同期减少10.6%；成交金额11.7亿元，较去年同期下降0.7%。 2012年5月份 漯河市新建商品房成交面积5.4万平方米，环比下降19.1%，同比下降22.8%；成交金额1.2亿元，环比下降28.1%，同比下降20.3%；成交均价2197元/㎡，较上月下降273元/㎡，降幅为11.0%。 漯河市场 随着调控的持续推进（限贷），漯河市场存在较大的销售压力。 竞争项目 嘉业城市花园 ——40万平米品质大盘，团购先行回笼资金。 品质大盘，中央围和景观； 精品户型，2梯2户为主，南北通透； 24小时热水，双气入户； 团购价格约合3000元/平米； 两栋临路准现房高层即将面向市场散售。 竞争