甌北罗马商城定位方案稿.docVIP

永嘉瓯北·罗马商城 【定位方案】 编辑单位：温州联商房产营销机构 编辑时间：2010年07月15日 为项目打造最适合和最具发展前景的商业业态，积极创建:顾客、经营者、业主和投资方四赢的局面，通过专业规范的经营，专业细致的服务、沟通、指导，产生永续商业经营之价值源泉。打造瓯北最具专业性和特色性、效益性的商业地产操作标杆 一、项目概况篇 1、项目简介 二、市场调查篇 1、永嘉宏观市场分析 1）、区位市场概况 2）、瓯北镇宏观经济概况 3）、宏观经济小结 2、瓯北镇商业概况 1）、商业街道调查（详见附件一） 2）、主力商家调查（详见附件二） 3）、瓯北商业业态分析（见附件三） 4）、瓯北镇商业小结 三、项目定位分析 1、项目定位 1）、项目案名定位 2）、项目业态规划定位 2、项目业态定位分析 1）、定位业态项目内部因素矩阵式分析 2）、项目业态经营战略定位分析 3）、定位业态“SWOT”分析和“综合交叉分析” 四、实施篇 1、商场调整 1）、动线规划 2）、工程建议 2、招商策划推广 1）、招商推广诉求点 2）、媒体推进计划 3）、媒体宣传费用预算 3、招商实施 1）、招商流程 2）、招商政策 3）、目标招商品项及招商区域 4）、租金收益预测 5）、招商开业工程进度时间节点计划 6）后续管理 一、市场调查篇 本篇主要是在前篇对于项目充分了解的基础上，通过对于商业经营的宏观和微观市场的调查分析，从商业街道、主力店进行梳理分析，为下一步的项目定位论据积极准备。 1、永嘉宏观市场分析 1）、区位市场概况 地理位置 瓯北镇地处浙江中南部，浙江省永嘉县，瓯江下游 北岸楠溪江与瓯江交汇处，与温州市区隔江相望。紧临温州机场和温州万吨级码头，桥梁、道路等交通建设。先后建成东瓯大桥、楠溪江五桥，缩短了与温州的时空距离。建成瓯北客货运中心与瓯北码头，环城有高速公路、在建设中的铁路，104国道直通瓯北，城区开通了公交班车，50、51、70路公交车直达温州，这将给瓯北经济奠定了坚实的基础。 行政区划 瓯北镇面积136.3平方公里，人口25万，户籍人口12万，流动人口13万。辖73个行政村，8个居委会。 2011实现指标 总值（元） 增长率 GDP值（一、二、三生产总值比重3.5：62.1：34.4） 201亿 13.1％ 社会固定资产投资总额 60.2亿 14.6% 居民人均年可支配收入 2.21万 9.5% 农村居民人均纯收入 8688 14% 社会消费品零售总额 70.8亿 14.9% 2008年城镇居民恩格尔系数 33% 2）、瓯北镇宏观经济概况 （1）永嘉县2008年经济运行指标 （2）瓯北镇城市发展 改革开放后，瓯北生机勃发，贸、工、农全面发展，形成了阀门、泵类、服装、皮鞋、五金五大支柱产业，获得了“中国泵阀之乡”、“中国乌牛早茶之乡”等称号，被誉为“温州浦东” 瓯北的经济总量不断攀升，根据瓯北目前商业发展及城市规划来看，瓯北镇的商业将专业化、规模化、特色化发展。 3）、宏观经济小结 （1）瓯北经济发达，跃居温州30个经济强镇的前6位、浙江省百强乡镇前30位，并被评为市级卫生镇、文明示范镇和省级教育强镇。 分 析： A、目前项目定位的女性主题、文化休闲等属于明星型商业业态; B、是未来发展趋势明显业态; C、专业主题商场属于明星型业态，是目前运行的主流业态; D、但由于商圈因素整个市场需导入期培育。 3）、定位业态“SWOT”分析和“综合交叉分析” 优 势（STRENGTH） 如何发挥优势 1、定位业态目前在瓯北处于空白点 2、定位业态市场发展潜力巨大。 3、定位业态互动性较强，集客力高。 4、业态招商资源相对丰富。 5、定位业态目标客群具有广泛型和较具消费能力型。 1、加大整体定位业态的策划、招商及推广力度等。 2、加大目标招商客户群的开发、联络与接洽。 劣 势（WEAKNESS） 如何化解劣势 1、招商业态经营户本地资源相对有限。 2、项目位置目前偏离业态主商圈，周边商业氛围不足。 建筑物业本身存在着一定的缺陷。 招商及开业的契机不当。 商户目前对项目的位置信心不足。 1、在加大本地招商资源的开拓同时，进一步温州的客户资源市场。 2、加大宣传、造势、外立面广告等提升项本身的氛围，营造火热现场氛围。 3、积极公关，维护关系。 4、通过项目的造势力度，深度挖掘更多的商户资源和消