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房地产、建筑业营改增深度剖析与风险防范 　　摘要：营改增政策新服务于房地产及建筑业，变革营业税对百姓造成的极大负担，只向产品增加的价值收税。这极大程度上避免了重复征税，且在一定程度上激励房地产、建筑业规范操作，提高企业财务，防范风险，合理避税，刺激地产市场经济的发展与繁荣，增强国家经济实力。 　　关键词：房地产；建筑业；营改增；风险防范 　　中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）016-000-01 　　一 、近几年房地产现状分析及营改增风险分析 　　进入21世纪，房地产行业日益繁荣昌盛，特别是2004年到2010年保持较高的速度增长，占据国民经济中的主导地位。但当房地产逐渐成为暴力行业时，人们大力开发国家的土地，投资房产，房地产市场也染上了泡沫的影子。国家和政府的调控措施使之回归理性，刺激房地产市场的规范化发展。步入2014年，楼市政策调整，二三线城市放宽限购政策，全国部分城市商品住宅价格随着国家的降息而连续下降，商品房待售面积增加，销售的困难度增加，这是与国家经济的发展紧密相关的。根据房地产发展前景报告分析，房地产市场仍然有很大的增长空间，这必须依赖于国家的把控与支持，以促进房地产市场的平稳健康发展。在国家的长期发展看，随着城乡居民的一体化，国民受教育水平的不断提高，年轻人在城市安家乐业的比例增加，也会刺激房地产市场的不断上升。在这样的一个局面之下，国家于2016年5月1日起在房地产业和建筑业由营业税改为增值税，以降低税收，这样的情况到底对于房地产行业来说是怎样的呢？实施营改增之后，营改增之前的房地产建造完但还没销售结束，项目成本无法取得进项税票的抵扣，房屋的预售，相关合同的签订增加的税务也已经存在，无法抵扣或转嫁，这对于房地产业来说是一个重大的挑战，一旦处理不善，加上房地产项目过多，很可能会导致企业利润的大打折扣，还有破产的危机。 　　二、建筑业行业问题分析 　　随着经济的发展，建筑业的企业数量庞大，却分散。在实施营改增政策之后，企业的的税额得到减轻，但是却极大地增加税务的筹划难度。多类且零散的建筑项目，施工材料来源广自然供应商也是复杂多样，这些问题就间接导致了建筑业无法及时收全相关票据。同时，在建筑行业中，零散民工的劳务费也无法提供增值税发票。这些问题也在考验着企业会计人员核算财务的精细度，且工作量加大，同时还要面临工作方式的转变，以应变营改增，这将是会计人员的巨大变革。在施工的过程中，施工企业与建设企业在资金的处理上存在分歧，在营改增之后，这会造成建筑业的经常性支出，可能会造成资金链断裂，给企业带来危机。 　　三、房地产、建筑业由营业税转变为增值税的前后对比 　　房地产建筑业的成本复杂多样，有土地的购买成本，建筑材料的花费，劳动力的成本以及企业经营销售房产的支出等等。房地产市场在营业税时期，按营业收入的5%缴纳。房地产营业税是针对房地产企业出售和个人转让房地产过程中所征收的税。单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税；否则以承包人为纳税人。纳税义务发生时间是纳税人销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。在增值税时期，基本定位按增值收入的11%计算，承包、承租、挂靠基本精神相同，但房地产开发企业进入一般纳税人和小规模纳税人时代，纳税人发生应税行为并收讫销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天，实行预缴。在理论分析上，房地产从开发到销售，已经产生项目成本，如果不能进行进项抵扣，那么企业就得老实交足11个点，这也将大幅增加房地产的税负。建筑业实施营改增之后，增值率税率为11%，增值税征收率为3%。即可以用简易计税方法的才用3%的计税方式，不允许抵扣进项税额，但只是发生在小规模纳税人发生应税行为、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，适用范围小，建筑业的税额负担严峻。如今，增值税的的改革细则还没完全确定，但企业仍然需要做好预防的准备。企业如何应对增值税，在一定程度上推高运营的成本，获得利润最高？ 　　四、房地产、建筑业规避营改增带来的风险 　　天道酬勤。一个企业存亡的关键在于企业是否善于经营，有一双洞察秋毫的眼，有居安思危的意识，应变危机的冷静机智。如今，营改增还没有完全落实到房地产行业中，相关的细则标准还没有出台，针对这些情况，企业只有从自身出发，调整项目的经营，变革企业内部的固有模式，提出新的想法、新的举措应对危机。其一，企业把握住营改增前后项目成本的不同这个关键点。营改增前的项目成本