9物业管理基础概念及秩序维护基本常识2011.12.9二小时.ppt

物业管理基础知识及秩序维护基本常识;①、什么是物业？ 是指已通过竣工验收的房屋等建筑物和与之相配套的附属物、附属建筑物及相关场地。 房地产、物业、不动产的区别：房地产是指可开发的土地定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 不动产是指依自然性质和法律规定不可移动的土地、土定定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分离的其它物，包括物质实体或依附于物质实体上的权益。 三者有联系，也有区别。房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是一个微观的概念。物业侧重于使用、服务、管理角度。不动产强调它的不移动性。;②、什么是物业管理？;③、什么是业主？ 是指房屋所有权证载明或者其他法定文件确定的所有权人。 ④、什么是使用人？ 是指物业的承租人或其他实际使用物业的人。 ⑤、什么是专有部分？ 是指物业在构造上及利用上具有独立性，由业主自由使用、处分和收益的部分。 ⑥、什么是部分共有部分？ 是指由部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施、设备及场地部分。 ⑦、什么是全体共用部分？ 是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施、设备及场地部分。;几种面积术语的区分： 套内面积：俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念 建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼道走道面积、其它公摊面积等。 公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方面、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积总和。;几个房地产术语的区分： 建筑密度：是指居住区用地内各类建筑的基底面积与居住区用地的比率（％），它可以反映也一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 绿化率：是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 绿地率：是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（％）。 容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。;3、物业管理的重要性：;我国物业管理的产生： 我国是80年代初开始有了物业管理的这个概念行业。物业管理的产业性质是：第三产业，是一种服务性行业。 1981年3月10日在深圳市成立了我国第一家涉外商品房管理公司。即深圳市物业管理的诞生。 1989年9月，全国在大庆召开的管理工作会议确定了“物业管理”这个概念。 1994年4月，建设部颁发了33号令文件，确立了物业管理行业。 1993年6月30日成立了首家物业管理协会——深圳市物业管理协会。 1981年深圳市物业管理公司的成立，标志着在大陆逐渐兴起。内地物业管理的发展借鉴了香港和深圳的物业管理经验。改革开放以来，深圳、青岛、大连等地先后引入国外和香港的经验，对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理，取得了较好的效果。随着城镇住房制度改革的不断深入、住房产权多元化的格局的逐渐形成的住宅建设总量的持续增长，物业管理体制在全国范围内逐步推开。1994年以来，新建住宅小区基本实施了物业管理，更多的城市在整治改造的基础上，将旧住宅小区逐步纳入物业管理。;在各级政府的高度重视和大力推动下，物业管理行业得到快速发展。目前，物业管理领域不断扩展，管理覆盖面不断扩大，物业管理已形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、治安防范、环境保洁、绿化养护、居民生活服务等众多服务内容在内的综合配套服务，成为我国经济、社会协调发展，志广大人民生活、工作息息相关的一个相对独立的新兴行业。 深圳市的物业管理的发展，从某种意义上说一定程度代表了我国物业管理发展的过程。在实际的物业管理中，物业管理取决于业主对物业管理的了解和认识程度，集体主义观念增强，物业管理的劳动量就会减少。物业管理的产生和发展，对于改善人民群众的生活和工作环境，提高城市管理水平，维护社会稳定，扩大就业起到了积极的作用。但是作为一个新兴行业，物业管理实践中也出现了一系列问题。一是业主的权利义务不是很明确，物业管理各主体之间的法律关系不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任。二是物业管理企业的行为不规范，存在着服务不到位、收费与服务不相符、擅自决定本该由该由业主决定的事项等行为，损害业主合法权益。三是业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约，有的业主委员会不是真正代表业主利益，甚到损害了业主的共同利益。四是物业开发建设遗留的质量问题（建筑瑕疵），使得物业管理企业承担了本应当由开发商的一部份责任。现在有《物业管理条例》《物权法》等的实施显得相对有规可循。;4、物业管理的社会地位： （1）、在政治、生活中的地位 ①、是安居乐业的保证。人的一生就是就业安居，有安居才能乐业。