房地产开发投资财务分析的作用.ppt

第八章 房地产开发投资财务分析 ; 第一节 财务分析概述 第二节 房地产开发投资财务报表分析 第三节 房地产投资项目财务分析与评价 ;第一节 财务分析概述 ; 一、财务分析的含义 又称财务评价，是依据现行国家财税制度和价格体 系，对财务收益与成本费用进行计算、预测，编制财务报 表，计算评价指标，进行财务盈利能力分析、偿债能力分 析，财务生存能力分析，通过比较、判断、分析等技术方 法，揭示其经营状况及变化规律，据以判别项目的财务可 行性，以便于项目投资决策的分析方法。 房地产开发投资财务分析，是从房地产开发投资企业 的角度进行的经济评价，是在房地产市场调查与预测，项 目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等 基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算 财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力 和资金平衡情况进行分析，据此分析和判断投资项目在财 务上的可行性。; 二、房地产开发投资财务分析的作用 房地产开发投资财务分析是房地产投资分析的核心内 容，其作用可归纳为如下三个方面： （一）是项目投资决策的重要依据 （二）项目或方案比选中起重要作用 （三）是金融机构审核开发贷款的重要依据; 三、房地产开发投资财务分析的内容和步骤 （一）财务分析的内容 主要内容包括三个方面： 1、收益分析。通过估算开发项目收入和成本费用的有关 基础数据，包括销售收入、开发成本费用的估算，编制财务 现金流量表和损益表，运用财务分析指标，分析判断项目投 资盈利能力，得出投资合理的经济效益。 2、风险分析。通过分析项目的资产负债及资金来源与运 用状况，判断项目的财务风险和经营风险。 3、资金流动性分析。通过分析项目的资金和资金结构状 况，判断项目资金的充裕程度、资金结构的合理性。; （二）财务分析的步骤 房地产开发投资财务分析的步骤见图8-1，详细如下：; 1、分析、估算开发项目投资基础数据 对包括项目总投资、资金筹措方案、成本费用、租售收入 与税金及其他与项目有关的投资基础数据进行分析、估算。 2、编制财务评价报表 财务报表分为基本报表和辅助报表两部分， 3、计算评价指标 包括反映项目盈利能力的指标和反映项目清偿能力的指 标，有静态指标和动态指标。 4、分析财务效益指标 应合理选择评价参数 5、得出评价结果 将最终计算出来的有关指标与基准指标进行对比分析， 从财务角度提出开发投资项目的可行与否的结论。; 四、房地产投资财务分析过程中常用的方法 1、比较分析法 它是指通过指标间的对比，从数量上来确定指标差异的一种分析方法，通常有三种比较形式。 （1）分析实现目标的程度，即通过实际指标与计划指标、计划指标与定额指标的对比，计划指标与先进指标的比较等来分析实现目标的程度。 （2）分析经济活动的发展状况，即通过指标间的纵向比较，来分析项目的经济指标发展趋势。 （3）分析经济活动的实际水平，即用项目实际经济指标与国际先进水平、国内同业先进水平、当地先进水平、平均水平相比较，来分析项目相对实际水平，揭示存在的差距。 ; 2、比率分析法 是指通过计算指标的比值和观察其变化趋势，来揭示项 目投资效益的方法，在投资项目中一般要计算三个方面的比 率：流动性比率、效能性比率、盈利性比率。 根据分析的不同内容和要求，比率分析法又可分为三类： （1）相关比率分析法，例如项目利润与成本相比，求出成 本利润率；项目的负债与资本对比来求出资产负债率等。 （2）趋势比率分析法，即用不同时期的同类指标进行对比 来求其比率。它是研究经济指标变化趋势和发展规律的一种 分析方法。 （3）结构比率分析法，是指某一经济指标占总体指标的比 率。通过结构比率分析，可以考核经济现象的构成及其变 化，以研究项目经济运行的规律。; 3、因素替换法 这是一种用于测定由多种相关联的因素构成的经济指标 中，各组成因素的变动对指标差异总额的影响程度的财务分 析方法。 因素替换法的分析过程是：先假定其他因素值不变，只 改变其中某一个因素值，分析指标值的变化。按照此法，以 一定的顺序，逐个变动因素，从而检验出各因素对指标值的 影响程度及影响方向。;第二节 房地产开发投资财务报表分析; 一、财务评价的报表体系 包括基本报表和辅助报表。 基本报表主要有:现金流量表、资金来源与运用表、损益 表和资产负债表。基本财务报表按照独立法人房地产项目 (项目公司)的要求进行科目设置;非独立法人房地产项目基本 财务报表的