第8章土地增值税的核算.ppt

第八章 土地增值税会计;第一节 土地增值税制度的基本内容 第二节 土地增值税应纳税额的计算 第三节 土地增值税的会计核算;本章教学目的与重点难点; 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。;（二）土地增值税的开征目的 特定目的税;二、土地增值税的纳税人 《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。;三、土地增值税的征税对象与征税范围 （一）征税对象和征税范围的基本规定 1、转让国有土地使用权 2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让;（二）征税范围的界定; 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让;标准之三：转让房地产是否取得收入 取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的不征收土地增值税。;（1）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，包括出售国有土地使用权、房地产的买卖等，属于土地增值税的征税范围。 （2）以继承、赠与方式转让房地产，属于无偿转让房地产的行为，不纳入土地增值税的征税范围。 ;这里的“赠与”仅指以下情况： （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的； （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 ;（3）房地产的出租，不属于土地增值税的征税范围。 （4） 房地产的抵押，在抵押期间，不属于土地增值税的征税范围。在抵押期满后，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应纳入土地增值税的征税范围。 （5） 房地产的交换，属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 ;（6）以房地产进行投资、联营，属于土地增值税的征税范围，但暂免征收土地增值税。投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 （7）合作建房。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 ;（ 8 ）企业兼并转让房地产。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 （ 9 ）房地产的代建房行为。房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为，不属于土地增值税的征税范围。 （ 10 ）房地产的重新评估发生增值，不属于土地增值税的征税范围。 ;有关事项 ;二、税率 ;第二节 土地增值税应纳税额的计算;一、收入额的确定;二、扣除项目及其金额;2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本） 3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用） 　　房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 ;　对于利息支出，分两种情况确定扣除： ;（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为： （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。;4.与转让房地产有关的税金 ; 某房地产开发企业从事房地产开发项目，取得土地使用权支付了200万元，房地产开发成本为360万元。计算土地增值税的增值额时，两项支出允许扣除的金额为（　）。 A.560万元B.660万元　C.672万元D.632万元 ;（二）旧房及建筑物转让; 某生产企业2002年转让一栋八十年代末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需 800万元，该办公楼经评估还有四成新。该企业转让办公楼的土地增值额为（　）万元。;三、应纳税额的计算（掌握） ;（四）依据适用税率计算应纳税额　 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数; 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成 本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费 共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。;解：;（6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005