土地增值税清算讲义-张家界市地方税务局.pptVIP

;主要内容;一、土地增值税清算资料的下发收集;一）案头审核 1、资料完整性审核（表证单书）。 对纳税人报送的清算资料进行完整性审核，看是否有漏报的情况。 ;2、相关数据的初审和统计;4）企业报送的资料中建安合同、工程决算报告的数据与系统内的项目开票金额、合同金额进行核对，发现数据差异。 5）大集中系统中该项目已预缴的营业税及附加以及土地增值税的缴税清册查询统计。 要求各单位在对纳税人开票征收时，一定要通过房地产一体化模块选择相应的项目申报开票，这样就可以分项目查询缴税的数据，如果开发商有多个开发项目，而没有分项目申报开票，就无法分清到底哪个项目缴了多少税，给后期我们的清算造成麻烦。;;A分摊层次，如果整个项目只有一期;B分期清算;①比对物价部门销售价格批复、销售清册、销售合同、面积勘测成果表、大集中系统销售不动产发票开具情况，看有无异常。 已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入； 未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 ②看财务报表 -----对应收入统计。 ;;;二）实地审核;;;;（三）扣除项目主要审核;;;C、支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。单位和个人从中国境外取得的与纳税有关的发票或者凭证，税务机关在纳税审查时有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为合法的记账核算凭证。;3）规范性。开发成本中的各明细项目的划分方式，基本上与企业的会计明细核算一致，如果企业明细核算不规范或根本没有明细核算，应根据土地增值税条例及相关文件进行归集分类。 4）配比性。在审核计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比，自用与销售的房产要分别承担相应的成本费用。 5）实际支付。扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的，工程质量保证金除外。;2、取得土地使用权所支付的金额审核;*; 7）政府返还、补贴、奖励等资金处理问题 从事房地产开发的纳税人因项目开发从政府部门取得的各种名义的返还、补贴、奖励等资金。对于实行查账征收的项目，有协议约定返还项目的具体科目的，按约定的内容抵减相应科目的扣除金额，无协议约定返还项目具体科目的，在房地产开发项目取得土地使用权所支付的金额中一次性抵减。纳税人在同一地区同时开发多个项目，且返还、奖励款项未区分项目的，按每个项目占地面积分配后抵减； ;取得土地使用权的原始凭证有出让（转让）合同，缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的凭据和银行转帐记录等。 对房地产开发企业发生为获取土地使用权的支出，应以实际支付为前提，能进行确认的合法有效的票据有：转让土地的——税务局监制的发票；出让土地的——土地出让专用收据；税务部门开具的契税票据；行政性收费收据等。 ;指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。这些成本允许凭合法有效凭证予以扣除。;;审核要点：;2）前期工程费，基础设施费;;3）建筑安装工程费;②甲供材问题;;;③未支付的质量保证金扣除问题;④为施工方代垫的临时水电费;⑤精装房的销售及装修费用的列支;;;;;;4）公共配套设施费;审核时应重点关注：;A、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； B、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； C、有偿移交政府、公用事业单位，取得的补偿，直接抵扣开发成本。 D、建成后出租的，按固定资产处理，成本不能扣除 E、成本建成后有偿转让的，按销售开发产品处理，既要计销售收入又可以扣除成本。;④关于地下车库清算处理的问题;5)开发间接费用 指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销，工程监理费，安全监督费等。 审核要点： ①是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。 ②开发间接费用一般应限于工程部中负责工地现场管理人员直接组织、管理开发项目发生的费用（项目完工，不再列支）。一般项目只需要2至3人。审查是否存在企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用计入该科目，如行政管理人员的工资、业务招待费、差旅费，业务费、总部的管理费用、办公费的分摊，支付给总公司的管理费、以及公司的场租费等。 ;③是否存在销售费用挤入开发间接费用。对纳税人为销售房屋而对售楼处、非实体样板房进行装修装潢而发生的费用 ④房地产开发企业在 “开发间接费用” 等科目中列支的因违规建设被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许计入，应予扣减。 ⑤多个（或分期）项目共同发生的