北京龙湖滟澜山项目营销推广方案_64PPT.ppt

滟澜山项目营销推广方案 ;滟澜山项目销售策略方案 ;滟澜山项目销售策略方案 ;从05年1～3季度:共消化建面27.1万平方米，同比增长3.5万平方米，增幅为14.8%。;滟澜山项目销售策略方案 ; 06年小结;滟澜山项目销售策略方案 ;滟澜山项目销售策略方案 ;滟澜山项目销售策略方案 ;滟澜山项目销售策略方案 ;项目位置 ;1.4 交通条件;从92年开始发展，至今已有十余年 区域价值及它所承载的产品得到众多发展商认可 京城纯粹的国际富人区在这里形成;区域特征——国际商务经济;2006至2008年将竣工的李天路、机场第二快速路、机场北线快速路、东北六环路及北清路东延路段将进一步改善地块交通环境。机场快速轨道有望2008年建成。;区域特征——配套的完善;顺义国际学校;区域特征综述; ; ; ;3、中央别墅区上半年已售产品的户型配比 ;4、各项目成交均价;2、月均销售分??;滟澜山项目销售策略方案 ;交通系统;产品分布－－住宅;住宅单体－－地下车库示意;滟澜山项目销售策略方案 ;滟澜山项目销售策略方案 ;住宅单体－－户型面积;住宅单体－－典型住宅平面;滟澜山项目销售策略方案 ;滟澜山项目销售策略方案 ;滟澜山项目销售策略方案 ;滟澜山项目销售策略方案 ;滟澜山项目销售策略方案 ;滟澜山项目销售策略方案 ;滟澜山项目销售策略方案 ;SWOT分析 优势： 1、处中央别墅区，区位优势明显； 2、临近温榆河，环境优美； 3、临京承高速出口，交通便利，从京承到北四环15分钟可达，适合作为第一居所； 4、建筑形式的差异化、园林造景上具有北方罕见的空前绿量，绿化覆盖率。 ;SWOT分析 劣势： 1、项目东侧有三条高压线，其中两条穿过项目用地，一方面给客户心理带来负面影响，另一方面影响用地面积 2、项目用地内景观资源有限。 ;? SWOT分析 机会： 1、别墅用地停止供应使市场持续看好； 2、北京市经济发展迅速，国际化程度越来越高，为北京别墅市场带来了丰富客源； 3、龙湖地产品牌登陆北京的第一个项目，备受媒体业内及市场关注。 ;SWOT分析 挑战： 1、未来几年内，中央别墅区会有较多别墅项目入市，未来竞争激烈； 2、新国展选址顺义，给顺义与城区的交通带来较大压力，降低项目与城区的可通达性； 3、联排的建筑形式和小独栋的售价之间的矛盾； 4、龙湖地产品牌和龙湖物业品牌在市场上的认知。 ;第三 部分 项目定位; 项目定位; 项目定位; 项目定位; 项目定位; 项目定位;刘太太，先生是赛功铁克软件公司的研发经理。 祖籍台湾，后移居美国，跟随先生来到中国只有1年的时间。 年龄在42岁左右，没有小孩，大学是学习财经专业的，现在全职太太。 现租房住在万柳区域，面积250平米。 爱好：研究音乐、美术，虽然并不很深入，但是认为人生个层面都是向着真善美发展，觉得艺术类要多看，多了解。 来到北京之后，喜欢研究北京的胡同，在地图上标注了40个目标，正在逐步的突破。 研究的办法就是，买相关的书籍来看。 ;对于购买别墅的看法： 在美国北加州黄金地段住的是别墅，院子也比较大，夫妇两个人都对购买书画比较感兴趣，共用1个书房，但是两个人都比较喜欢在卧室的躺椅上看书，这两年肚子都大了很多。 对房间功能的需求想的不是很多，最主要的是厨房一定要大而且是开敞的，家里来了朋友都是在厨房里边聊天边做吃的。 目前没有要在北京买别墅的想法，如果要买房就买1个小一点的，因为国内国外的两边住，家里只有2个人面积大了也没有用。 对于房地产的投资持非常谨慎的态度，认为北京的房价涨的太离谱了，房地产8-10年为一个波段，谁知道现在是在哪个阶段呢，自96年起全世界的房价都不太正常，房地产的价格是受供需、利息、经济、失业率等影响的。;对于北京的看法： 比较有代表性的是圆明园、什刹海、颐和园，最喜欢圆明园，喜欢站在里面想象它曾经的样子；什刹海保存了很多旧有的风貌；颐和园现在太商业化了，破坏的很厉害，失去了原来的味道。 对房地产广告画面的看法： 在翻杂志的时候，会被好看的房子照片吸引，喜欢看春夏秋冬不同光线背景下的房子，一定要用写实的照片，要拍的很美。 房间内部一定要体现品质感，橱柜和门一看就知道是否好东西。 空间上要感觉开放，视野好，层高高，空气流动好。 对色彩的理解 紫色、酒红色、深蓝色、金色都是卢浮宫的颜色，感觉很高贵。;滟澜山客户生活方式描述 ;第四部分 滟澜山项目推广策略; 推广策略; 第一次（1.20-3.10）：通过低调且实在的行动，引起北京市场关注 活动内容——下渝州活动（10个周末20架次包机往返重庆——北京） 打击目标人群——针对北京的“士”一族，有话语权的一群人 媒体：媒体关系管理（必须组织去） 政府：各职能部门涉及到的政府部门（必须组织去） 房