第4章房地产房地产开发项目可行性研究.pptVIP

; 房地产开发项目可行性研究概述 房地产市场分析 房地产开发项目的费用估算 房地产开发项目收入估算 房地产开发项目的财务评价 房地产开发投资的风险（不确定性）分析;; ;可行性研究是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的调查，对拟定的各种可能建设方案或技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性等进行技术经济分析、比较和论证，由此得出该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见。 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。; 二 可行性研究的依据;1981年：国务院《可行性研究报告内容要求》 1983年：国家计委《建设项目进行可行性研究的试行 管理方法》 1993年：国家计委《建设项目经济评价方法与参数》 2000年：建设部《房地产开发项目经济评价方法》 2002年：国家计委《投资项目可行性研究指南》;三、可行性研究的作用;作为项目立项审批、用地审批的依据 —房地产开发项目属于固定资产投资，有严格的立项审批手续，政府有关部门必须根据可研报告等决定项目是否可行，是否安排用地。 作为环保部门对项目进行环评的依据 —我国自2003年以后有关法律规定，凡未经过有关环保部门环评审批的项目不能开工。而项目对环境的影响的评价依据只能是可行性研究报告。 作为项目后评估的依据 —项目建成后的评估，有利于企业及时总结经营教训，提高企业管理水平。而可研报告就是进行后评估对比的依据。;投资机会研究阶段 主要结合一定地区或行业的基本情况对投资项目或投资方向提出项目建议，并进行简单的分析预测 这是一个很粗略而不需要详细分析的简单研究，其投资估算的精度约为±30%，研究费用占总投资的0.2%—1%。 初步可行性研究阶段 分析的内容包括：市场需求与供应、项目地址及其周围环境、项目规划方案、项目进度、预期收入与投资估算、项目财务分析等。 本阶段投资估算精度为±20%，所需费用约为总投资的0.25%—1.25% ; 详细可行性研究阶段 分析项目技术、经济可行性后做出投资决策的关键步骤。 投资估算的精度在±10%，所需费用因项目大小不同而不同，一般小型项目约为总投资的1%—3%，大型项目约为总投资的0.2%—1%。 项目评价与决策阶段 按照国家要求，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经审批单位委托的咨询评估单位对可行性研究报告进行评价、论证。项目评价是由审批部门组织或授权建设银行、投资银行、咨询公司等进行全面审核和再评价。 ;五、可行性研究的主要内容;开发项目场地情况与开发条件 待开发场地是生地还是熟地，如果是生地或者是毛地，则要了解土地使用情况；地面上的人口、基础设施、地面上建筑物、构筑物分布与数量情况；地下管线及其它设施情况；是否需要拆迁以及拆迁补偿安置方案与费用设计等。 规划设计方案 根据强制性规划方案（政府规划要求）制定项目具体规划方案，包括建筑用地性质、建筑容积率、建筑密度、绿化率、层高等一些主要指标以及项目组成（如商住、商业等的比例与组成，普通住宅还是别墅及其组成等）；还有建筑物的空间布局，以及停车场、人行道设计等。;建筑密度：项目（小区）中所有建筑物（包括构筑物）的底层占地面积与用地总面积的比值 容积率：项目（小区）建筑总面积与用地总面积的比值 绿化率：项目（小区）绿化面积与用地总面积的比值;项目开发经营周期 如项目开发一期、二期等，项目进程具体计划时间，一般用图表表示出来。 项目资源供给条件及节能节水措施 一方面是项目建设所需材料、设备以及水、电、通信等的供应情况；另一方面是建筑节能措施、效果预评等。 环境影响评价 建设地区的环境状况；开发可能引起的周围生态变化；建筑设计中的环保措施；环保投资估算；环境影响分析与评价结论；可能存在的问题与建议等。;项目投资、运营费用估算 土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建安费用、公共配套设施建设费、开发间接费用（开发项目现场发生）、管理费用（开发企业管理部门为本项目发生）、财务费用（为筹资所发生的费用、包括利息支出等）、销售费用、开发期税费、其它费用（包括招投标、安检、监理、临时设施、环保等）、不可预见费等。 项目收入估算