第3章房地产市场调查与细分20130423.pptVIP

;第一节 房地产市场调查;一、房地产市场调查的内容;房地产市场调查;宏观环境 调研;;; 第一节 房地产市场调查　;　2.房地产市场供求 （１）需求方面的调研　 消费者购买房屋的动机及其心理活动 消费者对房屋设计、地理位置、配套设施、房屋质 量、户型、价格、物业管理等要求 消费者的经济来源和经济收入情况 消费者的支付能力　 整个房地产市场对某类商品房的总需求量和饱和点;（２）供给方面的调研 现有房地产数量（存量） 　使用中建筑物的物理状况 新开发房地产数量（计划、新开工、正在施工、 竣工） 拆除或改变用途数量 可供开发的土地资源及规划要求等方面的信息 ;3．市场竞争对手的情况 　（１）竞争对手的数量、规模、资质等级、人员素质、技术水平、机械装备等情况 　（２）竞争对手的分布情况 　（３）竞争对手的专业化程度、品牌知名度、销售渠道与方式、房屋的质量、成本、价格、广告策略、服务水平等等 　（4）潜在竞争者名称、数量及情况分析和估计; 4、与房地产开发相关的单位情况 土地管理部门 设计部门 施工部门 咨询公司 监理部门 主管部门等等;二、房地产市场调查的程序;（一）市场调查目标的确定 １．确定目标的操作应分三个层次 （1）构思新的营销策划 （2）对已制定的营销策划中可能产生的被忽略的 问题进行调查 （3）对运作中的房地产营销计划过程中发现的新 问题和动态进行调研;２．房地产企业在确定调查目标时应注意以下问题： （1）该区域房地产发展整体水平评估及历年、尤其 是去年、今年房地产发展情况比较 （2）周边同类竞争对手状况 （3）该地块未来几年的发展规划 （4）该地区文脉状况 文脉是城市文明的渐进延续，是城市历史与文化的积淀。文脉与城市社会生活和历史环境息息相关，折射出城市历史时代的风貌。文脉诉说着城市的沧桑，反映了城市的个性特征。;（二）市场调查计划的确定 ——整个调查工作的总体框架 １．调查的目的和内容 ２．调查方法 ３．调查程序 ４．质量控制措施 ５．经费预算 ;（三）初步调查——自由访问调查 （四）正式调查 １．确定资料来源 第一手资料和第二手资料的调查兼而有之 ２．确定调查方法 常用的是问卷调查法，一般要定点调查 ３．拟定调查问卷 ４．抽样调查 ;概率抽样;;６．试调查 ７．实地调查与质量控制 （五）调查资料的收集、整理和分析 ;（六）完成房地产市场调查报告 内容应包括： 题目 目录表 调查结果 有关建议的概要 本文（主题部分） 结论和建议 附件 ;;四、调查问卷设计与范例 五、调查结果的整理与分析 （一）资料分析 （二）拟订再调查报告 （三）拟写调查报告 （四）储存 ;房地产市场住宅楼盘定位调查示例 一、宏观市场研究 (一）宏观环境分析 （二）市场供求分析 （三）市场热点和发展趋势分析 二、微观市场调查 （一）项目定位方案的初步调查 1.区域内项目推出（现实竞争者） 项目名称、开盘时间、占地面积、建筑面积、总套数、均价、销售率、销售量（套数）、存量（套数）;2.区域内未推出项目（潜在竞争者） 地块编号、项目名称、占地面积、建筑面积、目前定位、估计套数 3.区域内在售项目户型结构分布（占总供应的比例） 项目名称、户型、户型面积范围、套数、本项目套数、本项目面积比 4.区域内在售项目销售情况表 项目名称、主力户型、主力面积、销售均价、销售率、销售期、营销主题 ;;（二）项目定位方案的第二步调查 1. 在售同质项目 楼盘名称、片区、环境、占地面积、建筑面积、栋数楼层、一梯几户、户型比例、户型套数、均价、总价区间、销售率、销售期、剩余套数 2. 选择初步定位品种的潜在客户性质构成表 性别、年龄、行业、单位性质、职位、原籍、居住地区、上班地区、家庭人口、家庭收入、子女年龄、教育 3. 同质项目成交客户统计表（对客户定位修正成交客户的心理需求分析 性别、年龄、行业、单位性质、职位、原籍、居住地区、上班地区、家庭人口、家庭收入、子女年龄、教育、成交原因 ;（三）项目定位后的市场调查 1.本区域总体情况 区域所有项目：在售、在建、规划中的、尾盘项目 区域总量（以项目为线索）：供应量、销售率、销售量、存量、销售价格 区域市场总结：整体市场状况、整体价格走势、本区域竞争态势 2.本区域项目结构