房地产开发过城程与网络对应服务流程.pptVIP

房地产开发过程与网络 对应服务流程;一、房地产： 1、什么是房地产？ ※ 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。 2、什么是容积率、绿化率、绿地率和公摊面积？ ※ 容积率指：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。算法：是指建筑总面积与建筑用地面积的比。 ※ 绿化率指：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。算法：绿化的占地面积/总用地面积=绿化率 ※ 绿地率指：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿??。 算法：指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。 ※ 公摊面积指：分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。 3、土地使用权的出让有哪几种方式？ ※ 土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。 ; ;6、商品房销售应具备哪五证？ ※ 国有土地使用证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程施工证；商品房预售许可证。 7、开发商分类？ 国企、私企 专业、非专业 8、开发楼盘定位： 高端住宅 中等住宅 低端住宅 综合体 写字楼 商铺 偏远项目 全省消化 本市消化 三县消化 概念性主题 学区房 9、房地产开发流程： 未拿地 刚拿地 已开工 即将认筹 即将开盘 自然销售 尾盘 ;10、房产销售过程中会发生情况： 非常火爆 有很大压力 不火爆无压力 正常销售 无房源销售 尾盘 11、房地产营销：（4P模式) （1）产品策略（Product），指定产品策略需考虑一下因素：位置条件、产品设计、品牌设计（首先就是保证房屋质量，实现品牌承诺；其次，提供附加产品，这是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益）。 （2）价格策略（Price），一种是成本+竞争定价策略，即首先计算出项目总成本，再根据竞争对手的价格情况，加上预期利润，从而得出本楼盘价格。这种典型的“产品主导型”定价策略蕴含着定价过高产品滞销的风险和定价过低较难赢取超高额利润的风险。另外一种是消费者需求加竞争定价策略，它的最大好处就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现高额利润或快速回笼资金的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。 ; （3）营销渠道策略 (Place)，营销渠道策略可以大致分为直接销售、委托代理推销、网络营销以及其他近几年兴起的新型渠道策略。 a、直接销售，最常见的形式就是派出房地产销售人员，在一个固定的场所主要是现场售房处，来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。 b、相对于直接销售策略，分散了企业开发房地产的风险，而且中介机构由于工作的范围、特性，以及对于市场趋势的了解，对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究比开发商深入得多，更容易把握市场机会，能更快销售房产。 （4）促销策略 (Promotion) ，促销策略可以分为人员促销和非人员促销两大类： a、人员促销是一种传统的推销方法，一方面是靠外聘的工作人员在人流量大的闹市区或新楼盘集中区域向潜在消费者发放其房地产宣传资料，成本低同时还起到广而告之的作用；另一方面是通过专业的销售代理公司的销售顾问向客户详细介绍其房地产的情况，促成买卖成交的活动。 　　 b、非人员推销又有广告、营业推广和公共关系等多种形式。在实际促销过程中，这些方式综合起来构成促销组合策略。; （一）房地产广告 ，（1）印刷广告。有报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等；（2）视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式；（3）户外广告。房地产推出时机确定后，在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况，预告房地产即将推出，诱导消费者购屋欲望。（4）布置精致样板房。房地产企业通过设计样板房，表现完美格局和完善生活机能，并加强装修与施