2014年1月上海锦绣天下系列2014年营销策划方案.pptVIP

葫芦岛长发置业 印象江南项目;提案提纲 Contents;;2013年房地产宏观政策盘点;　　■国五条 2013年2月20日 　　2月20日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。 　　自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。 　　“国五条”相关规定出台后，沈阳在今年3月末也推出了地方版的“国五条细则”。稳定房地产市场和保证市民的居住需求。;■以房养老 2013年9月 　　9月6日，国务院发布文件，中国将开展“以房养老”试点。 　　在国务院发布关于加快发展养老服务业的若干意见中看到：当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。 　　虽然文件发布不久，社会的回应不同，但是从另外一个角度看出了国家对老龄化社会的未雨绸缪和重视。未来不能规避的一个现实问题就是养老和老人老了之后的房子问题。其中的执行细节还需要探讨，但是从另外一个角度看出了两大民生问题国家正在寻找一个合理的突破点。 ;■二线城市二套房贷首付提升到六五成 2013年12月 　　11月，中国100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/平方米，环比上涨0.68%。这也是自2012年6月以来房价连续第18个月环比上涨。 　　为了稳定地方房价，多个城市相继在12月前出台楼市调控新规，包括武汉、厦门、南昌、沈阳等二线城市。 　　武汉、南昌、沈阳、福州小幅提高了非本地户籍居民的购房条件，缴税年限从之前的1年增加到2年，南京、长沙、厦门、杭州在此问题上则维持原状。 　　限贷亦如此。一线城市及南京的二套房贷要求首付不得低于7成，沈阳明确提出将二套房贷款首付提升到6.5成。 提高二套房首付比例已成趋势，将会快速蔓延到三四线城市。 ;　 2013年，在政策和调控方面，似乎并不像以往那么猛烈，紧贴市场的发展和适当的调控仿佛成为主旋律。虽然2013年的市场让很多人看起来稍显迷茫，但是依旧在市场大环境中保有健康的发展态势。效果尚未完全体现，因为时间还短，但是大的基调和方向已然确立，接下来就是要稳步的走下去。;2014年房地产市场预判;1;葫芦岛市场现状;;*; 2013年，葫芦岛正式定位为四线城市。与此同时，葫芦岛的房地产市场备受关注。近些年，随着葫芦岛市的快速发展和商业投资环境的日趋改善，首开、首创、恒大等一线地产大鳄纷纷强势入驻葫芦岛，房地产市场风生水起。葫芦岛市今年房地产市场出现供需两旺的态势，呈现出以刚需为主，投资并存的特征。处于一个供求平衡的状态，葫芦岛市本身房价目前总体情况相对温和。;项目竞品情况分析;主要竞品分布;2015年;富都花园 品质+体育配套+社区会所极大的提升了项目品质，奠定了区域高端盘的客户印象，营销推广力度大覆盖面广，但高总价一定程度上降低了去化速度。;项目;年份;小结;;项目情况分析;项目;来电客户分析;传单是客户来电主要认知渠道，共计648组，占比61%；其次是网络，共计96组，占比9%；朋友介绍和路过各占比3%； 目标客户主要集中在龙港区以及连山老区地缘性客户，各占比42%及40%； 由于项目剩余房源多为104㎡以上大户型，通过在推广上对面积段的及时调整，需求101-120㎡的目标客群定位的越来越精准，占比43%。;2013年10月10日至12月31日，共接待客户来访2144组;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;传单是客户来访主要认知渠道，共计1807组，占比79%；其次是路过，共计99组，占比4%；朋友介绍和网络各占比2%； 目标客户主要集中在连山老区以及龙港区地缘性客户，各占比47%及45%； 通过置业顾问对来访客户向大户型面积产品有效的引导，客户意向房源面积主要在101-120㎡，占比55%； 客户放弃购买原因主要对项目所在区位的抗性为主，占比16%、另外是房源面积较大以及交房时间晚各占比11%及10%。; 项目一期剩余住宅476套，100平米以下的中小户型去化快，大户型虽然口碑好，但去化缓慢，销售上受制于总价因素明显。项目一期剩余产品多为104平以上大户型产品。产品单价略低，但