第3章物业管理经营性服务.pptVIP

中等职业学校教学用书（现代物业管理专业）;第三章 物业管理经营性服务 ;案例透视; 业主装修时，购买装修材料，如涂料、油漆、地板、磁砖、墙砖以及装潢饰品等总是留有余量，以防万一不够。装修完了，这些余料扔掉吧，有点心痛，万一日后需修补，恐无处小量购货；不扔吧，放在家里既占地，又煞风景。有的业主只能乘着夜晚无人时悄悄地放到门外。虽然业主装修后多余建材的处置不是物业管理的服务内容，签订的物业服务合同中也没有这一项，但物业管理处员工们积极献计献策，为业主排忧解难，他们最终找到了办法。物业管理处与开发商联系，把大楼地下空余的车库辟出一块地方，让业主堆放剩余建材，免费代为保管。他们对业主需代管的剩余建材按户名逐一登记，并在实物上贴上姓名标签。这些余料保管期为6个月，逾期经联系确认业主不认领的作无主处理。同时，他们还建议业主作价出让，由物业管理处牵线，让需要小额添置建材的业主前来调剂。;这一办法确定后，物业管理处立即在小区宣传栏贴出告示，业主们对此反响非常热烈。不少业主高高兴兴地将自家多余的装修建材送到地下车库里来，物业管理处员工热情接待，细心地当面点清，并且妥善地捆扎好，贴上户名标签，做好登记。没多久，库房里特地预备的临时货架整整齐齐堆放着业主们委托保管的材料。有的业主在代保管库房里觅到了需要的建材，双方当场成交，皆大欢喜。? ;详解;第一节物业管理经营性服务概论 ;第一节物业管理经营性服务概论 ;2.特约服务 （1）衣着方面：代买衣、洗衣、熨衣、制衣服务。 （2）饮食方面：代买盒饭、送餐服务、送煤气、代买菜做饭等。 （3）居住方面：房屋清洁打扫、搬家、管家服务等 （4）旅行方面：各种车辆代管、清洗保养、维修；礼品递送；代缴水电煤、电话费和代订购车、船、机票。 （5）文化教育方面：代请家教；代订报刊杂志和接送小孩上学、人托。 （6）卫生方面：代请医疗护理人员；卫生清毒、小孩疫苗接种；接送病人看病。 （7）其他方面：代请保姆、组织比赛、聚会、游玩等。;3.经营服务 经营服务是物业管理企业的重要业务之???，是物业管理企业自身开展的与物业管理相关的经营业务，目前开设的经营业务一般有：投资咨询，装修咨询，绿化咨询，中介等业务。企业的经营业务应与物业管理有关，并且应当从属于物业管理业务。 ;第二节 物业经营内容与项目 ;第三节 物业租赁 ;第三节 物业租赁 ;第三节 物业租赁 ;①标志牌　　 ②报纸广告　　 ③期刊和其他出版物　　 ④广播　　 ⑤电视　　 ⑥传单　　 ⑦网站　　 ⑨邮寄广告 ⑩路牌广告 ;2.开展促销活动 （1）潜在的客户常被那些声誉良好的物业管理者所吸引，因此，与房产界和广大公众维持良好关系很重要。 （2）提高物业和管理者吸引的另一种方法是通过有准备的事实的传播进行的。如名人的宣传，一篇有趣的、实际的、有根据的纪实性文章，一个实施中的思想，一个教育成就或一个新物业管理倾向等都是有价值的主题。 ;3.2.3 物业租赁的谈判与签约 主要有以下几个阶段： 1.租客引导 2.租客选择 (1) 租户经营业务的类型及其声誉 (2) 承租户的财务状况　 (3) 所需面积的大小 (4) 需要提供的物业服务;3. 租约谈判 (1) 控制签约进程 (2) 聘请租赁经纪人 (3) 谈判妥协 (4)签约与租赁登记 A.签约 当达成出租\承租意向时，就可由出租方、承租方分别与物业管理企业签订租赁意向书。随后，租赁双方签订房屋租赁合同。 B. 租赁登记 房地产租赁工作的行政主管部门是当地的市国土局、房地产管理局（以下简称房管局）。;3.2.4 物业租赁合同的变更、终止与退租 1.租赁合同的变更 租赁合同变更的情形如下： （1）因物业买卖、继承、赠与等发生房屋所有权变更时，合同中原来的出租人应改变成新的出租人，即新的房屋所有权人。 （2）承租人如果需要将承租的物业分出一部分独立租用，可征得出租人同意，会同其分租其他成员分别与出租人签订租赁合同。;（3）原承租人死亡或外迁，经出租人同意应变更其同一户籍的共同居住家庭为承租人。 （4）承租人因生活或工作需要，与第三者互换所租房屋使用权时，出租人应对承租人合理的换房要求予以支持。承租人也应事先征得出租人同意，不得私自调换。 （5）租赁物业数量、条件、用途、租金数额的改变或因其他原因而发生租赁双方的权利和义务改变时，应按照有关政策规定，变更租赁合同。 ;2.租赁合同的终止 （1）合同终止的情形 ①到期。 ②人为终止。 ③因不可抗力的原因致使合同无法履行。 ④租赁房屋被界定为危险房屋。 ⑤房屋因社会公共利益需要被征用。 ⑥房屋占用范围的土地使用权被依法提前收回。 ⑦出现当事人约定的解除合同事由。 ⑧当事人协商一致，同意解除合同。 ⑨法律规定