博高-地产销售实战培训.ppt

销售实战培训;培训内容分三部分组成 角色篇、服务篇、技巧篇;角色篇; 第一章 概述 ;第一节 我是谁---销售代表的定位;作为房产公司的销售员，直接代表公司面对客户，其形象也代表着公司形象，服饰的整洁、笑容的甜美、建议的中肯，都会留给客户一个好的印象，增加客户对公司的信心，拉近双方的距离。 二、经营理念的传递者 销售员要清楚明白自己是公司与客户的中介，其主要职能是把发展商的背景与实力、楼盘的功能与质素、价格政策、促销优惠、服务内容等信息传递给客户，达到促进销售的目的。 三、客户购楼的引导者/专业顾问 购房涉及很多专业知识，如地段的考察、同类楼盘的比较、户型格局的评价、建筑结构的识别、区位价值的判断、住宅品质的检测、价值的推算、面积的丈量、付款按揭的计算及合同的签署、办理产权等，每个环节都包含了许多专业的细致的方面。凡此种种，“对于一个缺乏经验的消费者来说，想从一个门外汉变成一个半懂不懂的购买者并非易事。 所以销售员要充分了解并利用专业知识，为客户提供咨询的便利与服务，从而引导客户购楼。;留意人类的思考方式 人类的思考方式是通过眼去看而反应到脑的思维，因此我们可利用这一点来加强客户的视觉反应，增强其感觉，加深印象。客户有理性的分析都愿意购买感官强的东西，例如：两人拍拖，男的对女的说“我爱你”，女的可能会没有什么感觉，若男的再送鲜花来加强其感觉，则女的除了听到“我爱你”这一句话外，还可以用眼去看到，并加强“我爱你”这句话的可信度。 口头语信号的传递 当客户产生购买意思后，通常会发出如下的口头语信号： 客户的问题转向有关商品的细节，如费用、价格、付款方式等 详细了解售后服务 对推销中的介绍表示积极的肯定及赞扬 询问优惠程度 对目前正在使用的商品表示不满 向销售代表打探交楼时间及可否提前 接过销售代表的介绍提出反问 对商品提出某些异议;身体语言的观察及运用 通过表情语信号与姿态信号反映客户在购买过程中意思的转换。 表情语信号 客户的面部表情从冷漠、怀疑、深沉变为自然大方、随和、亲切 眼睛转动由慢变快、眼神发亮而有神采，从若有所思转向明朗轻松 嘴唇开始抿紧，似乎在品味、权衡什么。 姿态语信号 客户姿态由前倾转为后仰，身体和语言都显得轻松； 出现放松姿态，身体后仰，擦脸拢发，或者做其他放松舒展等动作； 拿起订购书之类细看； 开始仔细地观察商品； 转身靠近销售代表，掏出香烟让对方抽表示友好，进入闲聊； 突然用手轻声敲桌子或身体某部分，以帮助自己集中思路，最后定夺。 ;引发购买动机 每个客户都有潜在的购买动机，可能连他自己都不知道，销售员的责任就是发掘这个潜藏的动机，不要被客户的外貌及衣着所欺骗，即使他只是买菜经过的也可取得这样的机会，销售员切忌认为客户无心买楼而采取冷漠或对立的态度，并不要等客户询问，而是主动招呼，主动引导客户。;四、与客户沟通时的注意事项 1、勿悲观消极，应乐观看世界 一个销售代表，每一天都承受若来自公司、客户、家庭这三个方面的压力 一个销售代表，每一天几乎都是单兵作战，承受着成功与失败的喜怒哀乐 一个销售代表，每一天都竭尽全力做使客户满意的事情，而自己的诸多观点与看法，不可能全部直接地表达出来 所有这些会令销售代表心情欠佳甚至意志消沉。但在与客户沟通时，必须撇开这些，不可流露出丝毫的消极态度，否则，别人无法对你产生信心和好感 2、知己知彼，配合客户说话的节奏 客户的说话习惯不同，节奏有快有慢，你要配合客户的说话节奏才是上乘之策。事前了解客户的性格也很重要，此点要靠多观察和勤于累积经验 3、多称呼客户的姓名 交谈中，常说照某某先生的意见来说，记着客户的名字，不要出错，尤其是初次会晤的客户，每一个人都喜欢别人记住自己的名字，因为籍此可衡量自己在别人心目中的重要性 4、语言简练表达清晰 交谈中，如果说话罗嗦，概念模糊，未能表达清楚意见，会严重影响交涉，所以交谈中要注意措辞，用简练的语言表达自己的意思，令别人能听得清楚;5、多些微笑，从客户的角度考虑问题 轻松的商谈气氛是很重要的，尤其是多些微笑，运用幽默的语言，可打破沉默，减少彼此之间的冲突和摩擦 遇有分歧时，不可立即反驳客户的观点，应首先说”您的建议很好，但可不可以考虑一下以下的意见“，然后说出自己的想法，这样做，即尊重了对方的建议，又陈述了自己的看法 6、产生共鸣感 交谈时，如果自己的见解能获得对方的认同，是一件乐事，当双方对某一看法产生共鸣时，便会愉快地继续话题，反之，如果一方的看法不被认同，继续交谈会显得没趣味，无法进行下去。在交谈中，适当时点头表示赞同或站在客户的立场来考虑问题，可增进彼此间的感情，对工作帮助很大，细心找出客户的关