2010年绍兴袍江星元南岸花园东区下半年营销策略提报.ppt

星元·南岸花园（东区） 下半年营销策略提报 （讨论稿）;;2个局面 南岸花园（东区） 下半年营销面临的两个局面;;时间;4——6月 新政后的国内地产行情简要回顾 我们来看一组统计数据;新政后对楼市影响——上门量与成交量表现;新政后对楼市影响 —— 客户购房目的表现;新政后对楼市影响——客户购房付款方式;新政后对楼市影响——市场成交量价关系变化;我们的结论 经过长达半年的调控，效果初显，但我们必须清晰的看到： 量跌价稳的局面明显 政策的效果主要体现在客户端的影响。购房者的预期心理受到影响，以及贷款门槛的限制，导致成交量快速下降。 但，供应端的开发商，由于09年的丰裕资金回笼，无论是资金压力、还是存货压力，在7月份以前都比较小，所以无论是价格下降的幅度、还是广度，都没有出现，大面积的优惠促销也未出现。 ;未来市场特征判断 A 2010年上半年只是地产的秋天，政策影响刚刚开始 截止7月，房价水平并没有降到政府预期目的。 只有成交量的下跌，是无法满足中央的调控目的。所以，本轮政策的的持续性和力 度不会缓和，甚至会进一步出台新的政策 B 2010年下半年——2011年上半年，将是地产的冬天，政策影响将加剧 多数开发商07、08年手上新增土地，将从210年下半年陆续上市， 供应量将逐步提升，资金压力将逐步增大，大面积的下调新开盘价格，以及促销性 的优惠将大面积出现 客户价格预期回落，楼盘价格仍有下降空间和趋势;C： 地产调控周期持续加长，调空力度呈中性态势 09年年末， 全国地方政府贷款余额为7.37万亿， 国家的4万亿中有40%流向地方政府，多为投资新上马项目， 而土地作为地方政府融资平台的重要一环，土地出让量和价格的水平，决定了多数地方 政府未来的偿还能力。 而土地交易市场的萎靡和价格，很大程度取决于房地产业的经营状况， 从这一点上，我们可以判断，未来的3季度、4季度，地产调控将不会有大动作，主要以现有出台政策的深化执行为主。 宏观经济维稳、地方债务风险维稳两重因素， 降价与保证成交量的双重目的，决定未来3、4季度地产调控将出现???难境地， 政府最有可能的是 寄希望于现有政策的影响自然深化和调节，只有延长现有政策调控周期， 迫使开发商下调价格以促进销量，而不会出台更进一步的调控手段， 最终达到调控软着陆的最佳效果。;我们的建议 此轮调控，以“遏止一线部分城市房价过高”为首要目的， 以“收缩信贷”为主要手段，对于“打击投资性”购房确实收效，也是一场关乎中 央政府取信于民的调控。 绍兴虽作为2线城市，依然会受到影响，未来销售压力凸显， 对于南岸花园的建议 地产冬天 [ 现金为王 ];A：建议一：抢在10月份之前开盘，提前圈客圈钱 在政策面短期无法改变的情况下，必须赶在下一波供应高峰前开盘， 理想的时间是2010年10月份以前。 B：建议二：新开价格避免虚高，争取快销回笼 合理控制总价水平，客观参照袍江区现有价格体系， 针对市场“降价预期”的心理，在新开房源价格制定上，避免虚高，合理定价。 小高层控制在7000元/M2均价（参考周边楼盘定价），多层均价控制在8000元/平米内（参考周边楼盘定价） C：建议三：多元化产品供应策略，扩大资金回笼 低成交量、低上门量仍将持续，针对这一市场阶段特征， 我们认为在开盘时的“产品线组合”上，应提供从“首次置业、首次改善、投资”等多种需求的“多类型产品，丰富购买人群，化解销售风险 ;D：建议四 适度延长销售周期 重点针对首次置业、改善型刚需、商业投资客营销，保证客户的有效签约率 此次新政的核心在于锁紧“信贷”渠道，提高购房门槛，主要影响的是2、3套购买者， 这是我们无法改变的。 改善型刚需（首次改善）、首次置业者， 仍是市场客观存在的主力需求群体，这一群体在购房时，不受新的信贷政策影响。 其次， 新政对商铺影响不大，商铺投资有了前所未有的契机。 所以，针对大量的受到压制的投资客群体，我们应推出高性价比的商铺， 吸纳这一群体。;一句话，楼市不是没有需求，对于刚性需求群体来说， 一旦适度的优惠与那些刚性需求楼盘相遇 （合适的户型、出行相对方便的地段、适合生活的社区、入住快的现房 或准现房等） 需求就会在短期内迅速爆发。 ;;2010年经营性用地拍卖计划一览表（ 除G9、G20地块外 ）;09年至今袍江成交土地一览表;根据对09年9月-10年4月的数据统计，典型个盘成交均衡，每月大致保持100-200套的成交量，月成交面积保持在15000-28000平米之间。;根据对09年9月-10年4月的数据统计，个盘价格基本保持稳定，5000-6700元/平米是主力价格区间。部分楼盘呈现出一定的涨幅趋势； 成交量及成交面积上，部分楼盘整体去化均衡；部分楼盘开盘热销后后续房源明显不足。综合而言，各楼盘整体呈