2010年6月东莞中天白马项目规划发展建议.ppt

中天白马项目规划发展建议; 首先，感谢中天地产公司对博文道营销策划公司的信任与支持！ ;本次报告研究重点;让我们先分析一下最近的楼市新政。 看看我们项目所处的宏观环境。 ;新政解读;新政解读;新政解读;新政解读;1、新出台的“国十条”是重点精确打击重点城市房价过高问题，但对于调控房价，效果不大。 2、未来一段时间房屋成交量会降低，价格会有松动。 3、即使大势进入调整，东莞房价的调整空间比较有限。 4、信贷收紧对首次置业影响面超过70%；二次置业60%的购房者都会受到影响；对大户型、合拼户型影响较大，市场影响面超过10%。 5、自住中小户型、商用物业、中心区地段物业受影响较小。 6、信贷收紧对公积金购房影响不大，市场有20%购房群体不受影响。 ;新政对项目的影响;商业定位及规划建议;*;一、南城CBD商圈分析;南城商业是项目研究重点，在对CBD商圈研究中，我们将分析项目周边商业项目的业态规划等，以作为项目在规划上借鉴。 对CBD商圈商业的分析，旨在对各营业项目商业组成、业态及规划进行分析，为项目发展定位提供有力的借鉴。 对南城商业步行街及白马社区商圈分析，在南城商业大环境上，探讨各个商圈的竞争及互补关系，指导项目发展定位。;南城商圈分布;CBD商圈分析;沃尔玛广场;规模：10737 平方米 业态分布： 一层：时尚精品区；二层、三层：苏宁电器 四层：大型餐饮 商铺使用率： 55% 销售率：达到85—90%。 销售均价：3.2万元/平方米 招商率：临鸿福路商铺租赁完毕，内铺及后面街铺空置大量面积；;莱蒙商业中心;规模：3.5万平方米 业态分布： 1—6层为海雅百货 以世博广场内的海雅百货首家店进行借鉴 世博广场海雅百货： 规模：四层，共28500平方米 档次：中等偏上;竞争激烈：家乐福鸿福店，与沃尔玛南城店相距仅300米~400米。两大国际零售巨头如此“短兵相接”在其他城市均属鲜见。除此之外，海雅百货、嘉荣超市与家乐福鸿福店仅一路之隔。 竞争策略：力求在产品特色、经营方式、店面陈设和配套设施上有所突破。;主题、特色性商业街，是南城餐饮、酒店集中地之一，餐饮及酒店为主要业态，两者共占据了近80%的业态比例。 粤菜、湘菜是餐饮中所占比例最大的业种，在总体业态比例中占了约8%的市场份额。;项目名;项目; CBD商圈特点：高起点，业态成熟齐备，竞争激烈，中高档次； CBD商圈消费力：潜在消费力强大； CBD商类未来发展：将形成东莞首个中高次消费力的商圈，品牌汇聚，承载东莞中高消费力。;对项目商业发展形成强烈竞争和业态限制;二、南城富民步行街分析;*;经营分区： 名店廊：品牌服装，已入驻有法国的富铤、香港的鳄鱼仔、美国米奇、锐步、茵宝、蜜雪儿等品牌服装。 A、B、C、D区：综合区域，经营面广，有品牌服装、鞋类、通讯器材、药店、眼镜、钟表、珠宝等；E区是餐饮区，集我国八大菜系之精华，以粤菜、川菜、湘菜和江浙沪风味菜肴为主。 租金： 一层租金约为30—50元/平方米；二至四层租金为15—20元/平方米不等 先进经营管理 步行街由南城区政府和已成功开发了中国服装名城虎门服装业富民时装城等九大市场的富民服务公司投资管理 。 ;业态：，集购物、健身、休闲、娱乐、旅游于一体，经营档次以中低为主。 服装、餐饮是两大主要业态,各占了21%及13%。餐饮是其经营亮点之一 。;南城商业步行街商圈以南城富民步行街为代表，总体规模大； 随着餐饮的发展，南城富民步行街已成为了南城商业亮点，是南 城特点鲜明的主题商业之一。;商业现状分析结论;对项目的思考;一切源于我们所拥有的资源。;*;白马的地理位置： 白马社区位于南城区的南端，占地面积约有4.2平方公里 居民小组数： 下辖灯头、圹一、圹二、冲一、冲二、门一、门二、门三、和后、方一、方二、方三、坑一、坑二、坑三、新村、铺前、连圹步18个居民小组。 人口构成： 社区居民总户数871户，常住户籍人口3204人，新莞人约8000人（主要为：工厂中低层人员及周边小职员）。 ;对项目的思考;而对于商业来说，片区薄弱的消费力是难以使项目成为片区商业的挑战者和跟随者。;对项目的思考;*;*;*;*;*;*;*;*;项目分析结论;对项目的思考;服装？餐饮？或女人街？ 如果我们做这些，我们无法抗衡富民步行街，我们无法抗衡南城CBD的商业群，因为这是已有业态，竞争已激烈，无需再多一个新人。;寻找市场的空白点，是一个痛并快乐的过程！;市场机会的发现，正应证了“魔岛理论”的结果。;*;不在城中心核心商业圈内，势单力薄； 项目周边商业基础薄弱，难以借势而为； 区域内人员较少。;紧邻莞太大道，通往厚街、城区地段，必将特色型商业创造机会； 项目所处区域为南城汽车站主要交通要到，每日有数量庞大的流动人口，对项目特色商业形成具有很强的推动作