2012年4月六安首建一品铭城项目策划报告.ppt

;2011年上半年以来，在一二线城市遭遇限购之时，六安房地产市场走向了一个销售的巅峰，疯狂抢购、商品房供不应求、开盘即售罄成了楼市的代名词。整体市场表现为量价齐升，至8月达到峰值。随着政策调控和一、二线城市楼市萎靡的传导影响，2011年下半年很明显的呈现前高后低走势。第四季度一、二线城市集体让利降价打折，全国50个大中城市大多连续4个月环比下降，让六安楼市迅速降温，陷入低谷。岁末，12月份住宅成交全年最低，房企降价、求生、楼市气温如寒冬一般冰冷。;根据官方网站统计：六安房地产2011年全年商品房住宅年均成交价4312元/平米，商业用房年均成交价5390元/平米 六安楼市成交买涨不买跌的心态明显，从全年成交走势来看：1-3月份量跌价涨、4-8月份量价齐升、9-12月份量跌价稳。;; 城南板块;从产品、价格、销售、客户四个方面指标对城南区域住宅市场进行总结：;代表项目;竞争楼盘网上备案数据;竞争楼盘网上备案数据;竞争个案—凤凰花园城;竞争个案—嘉利豪庭;竞争个案—南洋现代城;竞争个案—绿城花园;竞争个案—四季阳光;竞争个案—皖西大市场;竞争个案—城南家园;序号 ;可以预见未来六安各房地产板块的地位及功能，将随着各行政区域的价值和功能的改变而变迁。;一、区域成熟度 城南镇板块处于新区发展期。新区的快速发展依靠裕安区政府的政策引导，目前新区312国道北侧已有一定居住氛围，预计2年后大批项目交付，随着工业园区的发展，居住人口增多，带动商业、商务氛围形成。 二、供应量： 城南镇板块312国道两边的建设用地基本已经出让完毕，项目周边住宅供应量仍然较大，随着区域内多个楼盘集中上市，预期将呈现供过于求的局面。 三、竞争： 房地产开发的竞争伴随新区开发的全过程，部分在售项目仍将持续供应，近期内还有多个新盘集中入市，竞争最为激烈；楼盘所处区域是规划的城南镇板块住宅集中区，大量商品住宅集中于该区域，内部竞争较为激烈！ 四、需求： 随着城南新区的逐渐发展，城南工业园区及光彩大市场、义乌小商品市场、农贸批发市场等商贸业发展带来的人口导入，以及城南板块住宅价格处于六安楼市低谷，六安市区消费者逐渐接受城南板块的生态居住环境，看好新区未来发展及前景；周边县市居民进城的愿望及外出务工人员也纷纷在城南新区投资置业。总体来看，城南板块市场的需求也是持续增长的。;;——地块所处区域，规划为城南镇住宅集中区，各项市政及商业配套逐步完善;交通环境价值;开发商品牌价值;生态景观价值;;稀缺产品价值;SWOT分析 项目定位思路;;客户定位分析;城南镇裕南工业园区，六安专业市场集群带是本项目客户的核心来源。整个六佛工业走廊能提供近3万稳定客户来源。;;项目核心价值梳理;项目产品定位;项目产品定位;①空间、时间的高效合理利用； ②专门主题、鲜明的时代个性； ③高标准，自然与城市迅速融合的规划手 法； ④与时俱进，展现成就的都市身份色彩； ;新都市主义理念;;;现代简约建筑风格;建筑立面是购房者的第一感觉，在购房决策中是主导因素之一，建议建筑立面采用底部石材干挂和仿石漆搭配，成本增加不多，但能塑造奢尚质感的建筑立面，极大提升项目品质，区别同区域楼盘，树立项目高端楼盘形象。;大堂，在中国建筑的功能空间里，一直是高等级身份的象征。大堂是展现居住品质的首要空间，建议本案入户大堂挑高不低于6米，全部为豪华精装修，让业主从踏入大堂起就感觉到与众不同的产品品质和项目气度。精装入户大堂成本投入有限，但给予整座大楼业主的尊贵品质附加值将带来超值回报。;内外双景观 解读;;;;次入口;打造板块内绝无仅有的中央景观： 以高大乔木等软景为主题景观，与“原生活”景观概念的相互呼应，形成项目核心亮点，体现项目自然特质。 中轴可以设置浅水池或喷泉，形成叠瀑水景。; 中心景区建议跌水水池周边采用自然石材铺装，两侧是规则的种植池，大型树阵广场，凉亭、儿童游乐场等，都形成有效的休息空间，大人们可以在这里休息的同时看管在游戏场玩耍的小孩，走在精心设计的中央景观区，扑鼻而来的都是大自然的气氛，回归大自然的感觉油然而生。 ;; 用龙湖的标准打造花园组团 通过社区“花境“景观节点体现特色主题，演释休闲、健康、养生主题理念，增加项目附加值。 打造花的主题组团，设置小型的游戏区、喷泉等小品，使景观节点设计形成焦点，提供邻里相互交流的小场所。;项目园林景观通过点状宅前绿地与带状公共绿地、水景景观形成小区完整的景观系统。通过“点、线、面”绿地空间的相互结合，构成各自相对完整又有机联系的绿化系统，各成体系，各具特色，形成丰富的生态空间，营造怡人的居住环境，使生活区与景观园林融为一体。;层次丰富的五重垂直绿化;在社区景观苗木搭配上主要有以下几种，典型植物组团的种植就是在这些形态的基础上配植产生的： 1.园冠阔叶大乔木---