2012年福州三江城营销策略报告全.ppt

我们迎来 东部新城大开发时代;三江城营销策略方案;项目市场界定;项目市场界定;【 项目解读】;【 项目解读】;【 项目解读】;【 板块价值】;;【 板块价值】;【 市场解读】;刚需释放，市场小暖，市场暂不能断定重回稳定态势； 若无意外，下半年将是上市的契机之一。;为什么有的人赚到了钱，有的人却在后悔;本案优势很明显，短板很突出！;【 竞争分析】;寻找本案的 “假想敌”……;一线阔江景 山际线起伏 三环外延5公里 新区启动项目 豪宅气质 短期内配套缺乏;世茂·御龙湾的豪宅气质？;板块竞争：东部新城三江口片区作为刚启动的开发新区，目前生活氛围弱，配套基本为零，但前景无限好； 大福州区域内一线品牌地产商林立，大鳄来势汹汹，补足品牌短板、提升操盘专业度（展示先行、工期进展迅速、细节专业等）成为项目成功立足的关键。 在东部新城三江口片区，项目将成为最先启动的一线江景豪宅之一，地段价值将随东部新城大开发而快速提升。;项目战略定位与差异;【 项目发展方向】;【 项目发展方向】;【 项目发展方向】;外江内林，新都市央居生活;【 项目价值构建】;;上海星河湾;在植物的选配上采用树多、花多、草少，强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。;合理运用景观小品通过在园林中运用匹配景观风格的小品，点活整体景观，加强景观环境的艺术氛围，创造了美的环境、;【 项目价值构建】;【 项目价值构建】;【 客户定位】;【 客户定位】;;【 客户描述】;【 项目整体市场定位】;新城中心，三江交汇 跨界大城;总体推售策略;【 总体销售原则】;将丰富的产品类型分期滚动推出,利用分期开盘提升整案价值、利用销售心理价格落差及市场周期涨幅,实现利润最大化。 分期开盘可有效提高价格的上扬，而价格上扬必须与销售形成互动，建议在分期开盘后提高房价，营造整体楼盘的良好走势，给予先期准业主以信心。 综合项目特征,依产品特性分组团搭配,利用不同产品以及价格杆杠实现价值差,形成对比,促成现场销售,实现产品快速去化。 利用快速去化，制造媒体关注度及口啤效应，引领市场,达到全方位宣传效果，有效锁住目标客户群，达到销售目标，树立项目高端市场形象。;【 整体推广节奏分析及推盘方案】;;;总结：以上所推盘的周期主要基于地块的价值，其最终推盘顺序要集合三个要点;首期竞品价格扫描;;　;7000元/㎡入市;; 一期 二期 三期 四期 五期 六期 六期加推 七期 商业;Ⅲ Ⅳ期客群定位;;;项目推广策略;新海岸·湾城;新海岸·布拉诺; 海西第一城? ?200亩城中城 每个人心里都希望有一块近繁华，静自然的心灵栖居地，在工作之余，可以让身心放松,惬意享受。 然而，匆忙的生活节奏， 周末需要远足驱车才能得到休闲娱乐。 有没有一个地方，不仅可以居住，还可以满足游玩， 让家成为全能型的居住圣地？ 新海岸? 湾城，是海西重点发展的旅游项目， 有三条江风景齐汇， 有繁华商业，居住，游玩，自成一城，升值无限……;项目六大价值整合;旅游主题公园城心临江豪宅 无疑是我们最核心的优势！ ;宋城集团是中国最大的民营旅游投资集团， 致力于打造大型旅游文化综合体，主营业务涵盖主题公园、旅游演艺、主题酒店、景观房产休闲商业、文化创意等领域旗下拥有杭州宋城旅游发展股份有限公司、杭州世界休闲博览园有限公司、杭州第一世界大酒店有限公司、杭州宋城艺术团有限公司等20余家企业总资产逾200亿元。; 《宋城千古情》，是杭州宋城旅游发展股份有限公司倾力打造的一台立体全景式大型歌舞，2009年获得国家五个一工程奖、舞蹈最高奖荷花奖。该剧以杭州的历史典故、神话传说为基点，融合世界歌舞、杂技艺术于一体，运用了现代高科技手段营造如梦似幻的意境，给人以强烈的视觉震撼。大型歌舞《宋城千古情》推出至今累计演出11000余场，接待观众2500万人次，每年300万游客争相观看；是目前世界上年演出场次最多和观众接待量最大的剧场演出，被海外媒体誉为与拉斯维加斯“O”秀、法国“红磨坊”比肩的“世界三大名秀”之一！;从宋城集团的资料可观， 这是一个擅长运营旅游项目的公司， 此次打造的本案也拥有400亩游乐项目， 本项目的方向必然以“旅游”为主打， 以本土“迪士尼”的形象入市， 全城前所未有的大型旅游项目成为焦点， 结合福州发展滨海滨江文化旅游项目的这一契机，让项目一炮而红！ 树立市场识别性，后续推广再依托江景资源， 增强现场体验，建立城心江景豪宅形象！;第一阶段// 建立宋城品牌影响力，树立项目特性 400亩，不是房子？ 『迪士尼乐园』来了！ 度