2013年03月10日宿迁经济开发区108亩地块营销策划提案.ppt

营销策划提案; 本提案着重解决的四大问题： 1、如何导演蓝领公寓到高品质社区再到时尚之都的华丽转型？ 2、本案作为高货值、大规模社区(16万平米)，后期产品销售抗性规避和客户群的精确定位？ 3、如何最大程度挖掘和渲染项目现代人文地产优势，塑造项目品牌个性？ 4、如何有效实现低投入高回报的整合营销传播战略战术？; 宏观市场分析 房地产市场分析 区域市场分析 ; 宏观市场分析 房地产市场分析 区域市场分析 ;PART-01 市场篇—— 宏观市场分析;?中心城市规划范围 1、规划区面积为2108平方公里，包括宿城区和宿豫区的全部。 2、规划用地面积为276平方公里，东至规划中的宿新高速，西至九支渠，南至船行干渠，北至六塘河。 3、规划建设用地面积为60平方公里，东至环城东路，西至通湖大道，南至开发区大道，北至大运河。 城区总体布局 通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片区，形成开敞型，片区式空间结构形态： 1、老城区——全市传统商贸中心，教育、科研中心。 2、市府新区——全市行政、文化中心，现代生产服务中心。 3、宿豫新区——居住、工业兼容的综合性片区。 4、宿城新区——综合性生活片区。 5、市经济开发区——全市主要的工业生产基地。 6、骆马湖现代生态农业示范区——生态旅游、教育科研和现代农业研发基地。 环城南路以南地区——反映现代工业文明的绿色、高效、科技与人文特征。 ;宏观市场特征;PART-01 市场篇—— 房地产市场分析;宏观楼市; 2012年中国房地产市场总结 价格方面，二季度以来低价入市项目高价加推，中高端项目销量提升结构性拉高均价，百城价格指数于6月止跌并连续7个月上涨，十大城市同比于11月首次上涨，百城同比也于12月首次上涨。 重点城市成交方面，2012年住宅成交量为近三年同期最高，同比增幅达29%，12月成交创2010年调控以来单月新高。各类城市成交量均为2008年来第二高位，回暖最快的一线城市同比增长41%，增幅在各类城市中最高，但与2009年相比仍低近40%；三线城市回升最晚、增幅最小，但绝对水平已接近2009年高点。 重??城市供应方面，批准上市量同比下降3.4%，9月为全年推盘高峰；新增供应总体低于同期需求，扭转上年销供比低于1的局面，库存持续高位盘整但出清周期持续缩短，部分城市供不应求。;宏观楼市;1月百城住宅均价每平方米9812元 2013年1月，百城住宅价格同比2012年1月上涨1.20%，有50个城市住宅价格同比上涨。其中，菏泽涨幅最大，是唯一一个涨幅超过10%的城市;乌鲁木齐、连云港等39个城市涨幅为1%~10%;宁波、武汉等10个城市涨幅在1%以内。 2013年1月，有49个城市住宅价格同比下跌。其中，温州下跌18.96%;南宁、海口等36个城市跌幅为1%~15%;徐州、秦皇岛等12个城市跌幅在1%以内。 ;宏观楼市;宿迁楼市解析;微观数据;微观市场总结;PART-01 市场篇—— 区域楼市分析;周边参考项目;项目概况表;户型情况分析;项目名称;项目名称;区域楼市总结; 定位篇;PART-02 定位篇—— 项目本体研究;区位与交通;;土地现状：净地，土地现状平整。已实现五通一平，可随时进入施工阶段。 自然配套：北侧树仁河绿化带，暂未整治 商业配套：苏州路沿线朱圩商业街、义乌商贸城 教育配套：古楚幼儿园（紧邻本案，已规划）、古楚小校、青华中学、开发区中学、淮海技师学院 医疗配套：钟吾医院 交通配套：4路公交线路;经济指标;SWOT分析;项目思考;品牌背景： 双虎集团倾力打造，开发区安居重点工程。 产品背景： 开发区最具品味的时尚现代大型居住社区。 区域背景： 位于市经济开发区核心区位，周边大型企业林立，发展前景巨大。 规划背景： 16万㎡综合大盘，产业区之最，未来开发区重要的商住配套中心。;PART-02 定位篇—— 项目整体定位;项目价值体系提炼：;;项目客群定位; 超市 网吧 餐馆;项目客群定位;;;; 1）地缘客群 （产业区周边）—区域内改善居住者、企事业单位、私营企业主等 2）产业客群 （周边） —投资客商及工厂职工 3）辐射客群 （乡镇）——周边如三树、埠子、双庄进城群体 4）特殊客群 （市区）——青年婚房、老年养老以及寻求城边静谧生活的人群 5）其他客群 （全市）——投资客户、城区外迁及务工回乡置业的人群;按客户的产品价值取向细分目标客户;现代新城 时尚之都;项目整体定位; 现 代 之 城;时 尚 之 都 ; 营销篇;PART-03 营销篇—— 整体营销策略;策略核心：;体验式营销模式;【本案物质基础的驱动力】 16万