2014年4月1日湘潭市梓晖曼哈顿中心营销思路报告.ppt

此处填写客户名称;此处填写客户名称;此处填写客户名称;此处填写客户名称;区位：项目地处湘潭市河东新城，未来升值潜力较大;交通：项目周边多主干道，出行方便，但公共交通缺失;环境：项目周边开发程度较低，人流少，配套差;利好：万达广场强势进驻，带动区域发展，共迎契机;定位：集商业、写字楼、住宅为一体的大型综合体项目;产品1：住宅以N+1户型为主，户型方正、实用；面积区间70-113㎡，趋小化，符合市场主流需求。;产品2：写字楼产品1293.72㎡/层，6T22户，面积适中;商业：共4层，总建面22573.89㎡，体量中等建议针对万达商业进行差异化招商，且为项目加码;认知小结及启示：项目自身高站位，携手万达炒作项目区域价值；建议先销售住宅回现，片区热度起来后写字楼再入市。;此处填写客户名称;多重压力至国内经济增速放缓;国内流通性紧张、银根全面收紧;限购限贷不放松，不动产登记将出台;部分城市个别项目大幅降价;客户信心低迷，地产股遭遇暴跌;未来行业风险加大，将进入价速增长放缓乃至下调的深度调整期;长株潭融城，提高城市核心竞争力，短期效果小;沪昆高铁、城际轨道：高铁和轻轨对于城市经济拉动力并非立竿见影，短期内无明显拉动作用;宏观市场小结：行业风险加大，未来价速增长放缓；融城、高铁、轻轨等城市发展助力短期效果无。;土地市场：2月份土地0成交，较之1月份无变化；1、2月份均处于淡季。;供应分析：2月份入市量较大，库存增加，竞争更加激烈。;供销、库存：2月存量为226.62万平米，相比1月有所增加；按月均去化13万方计算，需要17个半月去化完，高位库存。;成交分析：2014年2月累计成交663套，环比降58.2%，同比降22.6%；市场未来前景不容乐观。;价格分析：2月成交均价为4184元/㎡，环比上涨0.2%，同比上涨8.17%；湘潭楼市价格止跌反弹。;销售排行：前十项目月均去化在20套左右，整体去化偏慢;微观市场小结：一二级市场表现冷淡，价格止跌反弹；市场长期高位库存，去化慢，未来竞争压力加剧。;在售市场：集中在九华及河东中心区，主要为本地开发商开发中小规模项目，少数普通乙级写字楼项目;项目分类：商住公寓专业写字楼各占半壁江山，其中写字楼以50-80㎡普甲级写字楼为主；酒店返租及复式高赠送公寓成为市场亮点;产品参数：主体楼高100米，层高3-3.6米，标准层面积1000-1200㎡，产权划分面积40－80㎡为主;产品配置：配置提升，具有一定品牌意识，出现中高档硬件标准的复合型商务产品;物业服务：以本地物管为主，有少量项目嫁接品牌物业顾问;销售价格：在售项目以商住公寓为主，3500－6000元/㎡；写字楼价格7000－8000元/㎡。;去化速度：写字楼月均去化集中在2000平米左右；普通商住公寓800－1000平米/月。;竞品分析1：福星国际金融中心概况分析;整体配置：距离5A甲级写字楼仍有一定差距，单层面积不足1000平米，层高仅3.4米，外立面以普通LOW-E镀膜玻璃幕墙为主;竞品分析2：新都汇概况分析;产品配置：中高端品牌电梯、中央空调，面积及单层产权划分区别不大，当前在售47－80平米左右单身公寓;竞品分析3：同丰中央广场概况分析;产品配置：中高端配置，产品含平层、复式及酒店式公寓等复合业态，层高及精装与竞品差别不大;市场客户概况：;客户需求分析：客户关注点主要集中在地理位置、到位的物业管理、中央空调等硬件配置上，对智能化产品及多元化的优质服务体验也开始关注;在售市场小结：在售项目质素平平，缺乏新的标杆;未来供应：在售项目基本为尾货在售，新增高端写字楼项目集中入市时间将在2015-2016年间，竞争加剧。;竞品分析1：万达广场概况分析;经济技术指标一览;写字楼产品：与本项目整体结构类似，面积稍大。;住宅产品：与本项目相比，面积区间偏大，产品采光较差;竞品分析2：步步高新天地概况分析;竞品分析3：龙畅城市广场概况分析;未来市场小结：标准甲级写字楼成为主流，市场竞争加剧；启示：塑造项目价值亮点，差异化占领市场。;营销背景小结及启示：放缓、冷淡、高库存、加剧等诸多关键词频频出现，针对未来市场应持谨慎态度，杜绝盲目乐观。;此处填写客户名称;SWOT分析：推广高站位，塑造项目核心价值形象，提高市场和客户的认可度；以住宅快销打开市场，建立项目良好口碑；客户拓展主动出击，傍大款、树品质，走大客户营销之路。;营销策略;总体思路：三步走核心策略，集中优势资源分批去化销售;曼哈顿中心豪宅营销三大核心攻略;高形象：以综合体形象输出，塑造“万象城”概念;聚人气：主要以多渠道推广吸客，线下辅以百变客户拓展，大活动起势，持销期不断开展品质圈层活动，聚