2014年9月3日郑州江泰天宇国际项目二期发展方向研究.pptVIP

江泰天宇国际项目 二期发展方向研究;前言;;;1）如何使二期价格达到13000元/㎡ 2）容积率1.4情况下如何实现价值最大化？ 3）如何实现项目快速去化变现？ 4）如何更好实现项目做出形象、确保利润、畅通现金流三者和谐发展？ 5）如何打造商业用地精品生活社区标杆？;商业用地的土地性质—— 1、40年商业用地的土地性质——价值体现能力差，涨幅空间有限 2、50%首付，10年按揭——目标客户层面收紧，置业投资受打压 3、商水商电商物业商税费——购置及使用成本较高，资金压力增大 ;容积率1.4能做什么产品——洋房+别墅？纯洋房？商墅？联排别墅？多层复式LOFT公寓？······？？？;; 低密度总部基地;【总部基地】基本售价估测——;正商国际广场9200元/㎡;正商国际广场日租1.3-1.7;【总部基地】客户分析—— ;项目名称;【总部基地】案例·建业总部港·价差对比 ——CBD核心区域内，建业总部港与中科、王鼎等相比，平均高出4000元/㎡ ，价差1.3:1；但与郑东标杆性写字楼如美盛中心、绿地中心相比，存在明显差距;;物业 类型;项目【商墅】价格估测—— 采取市场比较法;2、选择因素相互作用的数学模型 ;郑东商业中心 商墅2.5--3万/㎡;【商墅】客群分析——;郑东商业中心——以前是佳田国际，现已更名，三次更改规划;项目名称;;郑东商业中心——一期佳田国际均为大平层，预留上下水管道，无电梯，2层送三层，送地下停车位，赠送面积100%，中央规划高出地面1.5米水系景观广场，地下室为游泳池不露天，外观造型很一般，像三层自建民房;郑东商业中心——一期佳田国际独幢商墅均为临街，临街一层可自行做商铺使用，一共两层，顶层女儿墙高4.5米，可自行加建，地下规划停车位，总价7000万左右，单价35000元/㎡;3层庭院商墅3565.66㎡;郑东商业中心——二期云朵公寓叠层复式豪宅28-50平，买一层送一层!精装修，送家具家店，内部购买价格12000元/㎡左右;评价： 项 目一期独幢商墅基本相当于独幢商铺，规划两次更改，总价较高，二期规划庭院商墅、联排商墅、独栋商墅，均为开放式，目前具体面积及户型未出，可根据需求定制。 总体投资数额较大，一般大型国营或股份制、上市公司做为办公场所，客群多为商会、金融担保、房地产业为客群，再加上开发商自身的人脉，一期商墅没有对外开卖，内部关系消化。 ;;【联排别墅+8层电梯洋房】模式—— 以4联排别墅+8层电梯洋房为主；联排别墅单套面积控制250㎡以内，8层电梯洋房户型面积控制120-150㎡之间，综合容积率可实现1.4，总建筑面积约2.65万㎡;;【联排别墅+8层电梯洋房】效益估测——联排别墅保守售价1.6万/㎡、8层电梯洋房保守售价1.1万/㎡，保守测算总销额可达3.0944亿元 ;【联排别墅+8层电梯洋房】 ·客户分析——;;普罗旺世 大平层1.2万/m2 联排别墅2.7万/㎡;【联排+洋房】案例·鑫苑世家·客户关注点——鑫苑世家3层洋房400万成交者对户型舒适性、项目地段以及景观等具有较高的要求;;叠加别墅·基本指标——以6+1层三叠式别墅为主，容积率1.6，建筑面积2.87万㎡；就单套面积而言，下叠控制在200㎡以内、中叠控制在160㎡以内、上叠控制在180㎡以内 ;【叠加别墅】价格估测—— 采取市场比较法;东润朗郡叠加1.29万/㎡;我项目叠加 叠加面积：180-200㎡ 均价：1.25万/㎡ 销售总价：225—250万 50%首付：117.5--125万;;大平层·基础指标——以9层大平层为主，单套面积控制在200-220㎡，容积率1.4，建筑面积25150㎡;参考因素;永威翡翠城1.65万/㎡;【大平层】客群分析——;项目名称;【大平层】案例·怡商花园会馆·价差对比 ——价格高企，为目前CBD板块价格标杆之一，但去化速度缓慢，库存压力较大；对于我项目而言，地段、区位、交通、资源、配套均无法与怡商会馆比拟，怡商会馆尚且“有价无市”/去化较缓慢，我项目需引以为戒;;LOFT发展方向研究——以8层LOFT商务公馆为主，纯板式1梯2户，户型面积控制120㎡以内，层高为4.8米，容积率做到1.4，建筑面积25150㎡；按单元2000㎡算，可开发12.5个单元;参考因素;1、买一层送一层平摊价位5750元，远远低于郑州各大板块价格，价格实惠，满足生活功能 2、投资居住两相宜 3、板式LOFT采光充裕，1梯2户设计，4.8米层高 4、满足想在三环内住，又家庭人口多，总价要求低，但对生活品质有要求的客群 5、可投资/可办公/可居住;锦艺国际华 都10900;[LOFT]收益估测——;项目名称;【LOFT】案例·乾宏领秀·价差对比 ——其LOFT与周边高层价