安邦机构荆门佳信项目市调及定位提案.ppt

荆门佳信项目市调及 定位提案;理解城市， 才能感受城市的价值； 了解市场， 才能知道市场的需要； 立足产品， 才能获得产品的热销； 实效营销， 才能成就项目的成功；;第一部分：市场调查与研究 第二部分：项目分析 第三部分：消费群分析 第四部分：大盘概念及定位 第五部分：项目营销 第六部分：项目推广 第七部分：户型建议 第八部分：价格分析 第九部分：视觉表现;第一部分 市场调查与研究;第一章 城市研究;城市研究;城市规模;城市规划;◇ 城市性质 鄂中区域中心城市，以石油化工、电力为特色的新兴工业城市。 ◇ 城市整体发展方向 市域呈“十”字型空间发展结构，主要向南发展，其次向东、向北发 展、远期向西发展。 ◇ 城南发展定位—现代化综合新城区 将打造成为以行政办公、园区产业、人居休闲及市场物流为主导 功能的，以城中湖及核心轴带为景观特色的现代化综合新城区， 预期至2020年，区域人口达35万。 ;城市规划;全年地区生产总值从绝对数据分析，荆门处于湖北中间层次，表明城市的经济总量并不占据发展前列，但从人均数据分析，荆门的人均生产总值位于湖北前列，具有较强的实力。;城市经济;城市经济;城市经济;从城镇、农村人均收入对比分析，两者相距较大，城镇居民人均收入占据着绝对的领先优势，这也反应出荆门的房产消费客群主要为城镇居民，但随着农村人均收入的稳步提升，其中的相对高收入人群也逐渐加入到目标客群中去，有助于增强城市房产客群的多样化。;城市经济;城市经济;城市研究;1、一个具有一定经济实力的城市： 荆门城市的“区位、经济基础”显示出城市的“美好未来和有力前景”，而且荆门产业体系齐全，工业、农业、旅游业都具有较大的特色，助推城市经济快速发展。 2、一种“实在”的气质： 荆门从城市建设、生活氛围、欲望追求等方面都贴着“实在”的标签，居民在各个方面 的认知都是非常实在的，所以我司认为必须充分把握这一人文特色，并且融入到住宅产 品中，只有迎合了消费者需求，才能确保房源快速去化。 3、一座缺少向心力、凝聚力的城市： 经济综合实力在湖北处于中下水平，但人均GDP在湖北则处于中上水平，贫富差距不大， 经济结构呈现出均分特点。 4、外资开发逐渐成为城市的主流： 至08年底，中心城区50家房产开发企业中外企有17家，占开发企业总数的34%，这一比 例在2009年仍在继续上涨，外来开发商的不断增加，充分表明荆门房地产市场具有一定 的消费潜力，整体投资环境良好。;第二章 房地产市场分析;;上述数据表明，全国房地产开发投资及施工面积持续稳健增长。房地产市场在经历了08年的低靡后，在09年得到了快速发展，而且整体市场还是在朝着稳健的方向发展。; ◆ 12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅 比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%。?◆ 新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月份扩大2.9个百分 点；环比上涨1.9%。 ◆ 分类型看 ,与上年同月相比，商品住宅销售价格上涨11.0%，分 地区看，新建住宅销售价格上涨的城市有69个。;（三）、09年1-10月湖北房地产市场;荆门房地产情况分析;2、建筑形态—存在结构性矛盾;荆门房地产情况分析;2007年的住宅销售面积达到最高值，由于金融危机影响，在08年得到大幅度回落，回落幅度远高于前几年增长幅度，说明荆门房产消费市场整体稳定性相对较差。;5、房地产住宅销售均价分析;荆门房地产情况分析;政策层面： 1、2009年底2010年初一系列房地产调控政策的出台，给2010年整体楼市增添了众多不确定因 素，购房群体短期内回呈现持币观望的态势； 2、结合荆门的城市性质和房地产市场发展情况，我司认为作为一个三线城市，国家宏观政策的 影响相对较小，还不至于对区域的房地产发展起决定作用。 市场层面： 1、在今年前三季度，全国房地产市场销售、施工情况依然呈增长发展势头，这也表明房地 产大市场仍是朝着健康良性的方向发展。 2、从荆门楼市整体布局分析，东宝老城区的楼盘分布已较为密集，而且整个城市是南向发展， 在老城区可供开发的土地日益减少，而掇刀新城区作为政府重点规划发展区域，将成为未来 若干年，荆门房地产发展的重点区域。 3、荆门住宅房价在近几年一直处于平稳小升状态，结合荆门优异的区域位置，我司认为荆门的 房价尚具有一定上升潜力。今年住宅市场的销售价格呈“上阶梯”式趋势，可售房源呈现 “下阶梯”式趋势，当前市场显现出供不应求之状。 4、下半年二手房需求大幅提升，一方面是由于一手房源的