长沙岳麓大道.docVIP

岳麓大道-银杉路交叉口地下空间 初 步 商 业 定 位 报 告 二零一一年十月 目 录  TOC \o 1-3 \h \z \u  HYPERLINK \l _Toc307495304 第一部分：市场环境  PAGEREF _Toc307495304 \h 1  HYPERLINK \l _Toc307495305 一、 项目位置  PAGEREF _Toc307495305 \h 1  HYPERLINK \l _Toc307495306 二、岳麓区概况  PAGEREF _Toc307495306 \h 1  HYPERLINK \l _Toc307495307 三、岳麓区经济分析  PAGEREF _Toc307495307 \h 2  HYPERLINK \l _Toc307495308 四、岳麓区商业概况  PAGEREF _Toc307495308 \h 3  HYPERLINK \l _Toc307495309 五、滨江新城规划  PAGEREF _Toc307495309 \h 5  HYPERLINK \l _Toc307495310 第二部分：市场容量  PAGEREF _Toc307495310 \h 6  HYPERLINK \l _Toc307495311 第三部分：项目微观环境分析  PAGEREF _Toc307495311 \h 7  HYPERLINK \l _Toc307495312 一、项目概况  PAGEREF _Toc307495312 \h 7  HYPERLINK \l _Toc307495313 二、项目周边商业体概况  PAGEREF _Toc307495313 \h 9  HYPERLINK \l _Toc307495314 第四部分：项目初步定位  PAGEREF _Toc307495314 \h 11  HYPERLINK \l _Toc307495315 一、市场机会  PAGEREF _Toc307495315 \h 11  HYPERLINK \l _Toc307495316 二、档次定位  PAGEREF _Toc307495316 \h 11  HYPERLINK \l _Toc307495317 三、功能定位  PAGEREF _Toc307495317 \h 11  HYPERLINK \l _Toc307495318 四、项目商业价值区域划分  PAGEREF _Toc307495318 \h 13  HYPERLINK \l _Toc307495319 五、业态规划  PAGEREF _Toc307495319 \h 15  HYPERLINK \l _Toc307495320 第五部分：项目收益预测  PAGEREF _Toc307495320 \h 18  HYPERLINK \l _Toc307495321 一、市场租金类比法  PAGEREF _Toc307495321 \h 18  HYPERLINK \l _Toc307495322 二、售价、收益率、租金的敏感性分析  PAGEREF _Toc307495322 \h 20 第  PAGE 20 页 共 20 页 第一部分：市场环境 项目位置 长沙市岳麓大道与银杉路交汇于湘江西岸的岳麓区，是岳麓区的重要交通枢纽之一。 二、岳麓区概况 岳麓区概况行政 区划岳麓区现辖10个街道、1个乡、5个镇，分别是：岳麓街道、橘子洲街道、望月湖街道、银盆岭街道、观沙岭街道、西湖街道、望岳街道、望城坡街道、咸嘉湖街道、梅溪湖街道，天顶乡，东方红镇、含浦镇、坪塘镇、莲花镇、雨敞坪镇。面积 人口总面积552.02平方公里。2010年末全区常住人口80.18万人，户籍人口67.38万人。交通 状况公路：319国道、港澳高速穿境而过，一、二、三环线紧紧相绕，区中心地带经长潭西高速至湘潭、经长常高速至益阳仅半小时； 铁路：在建的地铁2号线沿枫林路设5个站，待建的地铁3号线将沿后湖路等设5个站，待建的4号线将沿银杉路设6个站，规划中的地铁6号线将沿桐梓坡路等设个7站，在建的“长株潭”城际铁路长沙市区地铁段将沿杜鹃路设3个站； 航空：区中心地带距黄花国际机场30公里。区域性质岳麓区是