2012年通化波尔多小镇营销策划案.pdf

2012年波尔多小镇营销策划案 基本思路 一、2011市场回顾及2012展望 回顾历史 二、2011年项目总结 三、2012年营销目标 我们要做什么 四、2012年推售策略 五、2012年营销策略 我们该怎么做 六、2012年推广策略 七、2012年展示策略 八、2012年客户策略 九、营销费用预算 PART 1 2011年市场回顾 2012年市场展望 2011年市场回顾 ?宏观政策 ?宏观市场 宏观政策 细读新“国八条” 一、政府监管方面：房价目标施压地方政府 解析：这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，控制房价力度有所提高。 二、保障性住房须扩大覆盖 解析：2011年，国家计划全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比 2010年的580万套，增长72.4%。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。 但实际中，有些保障房和公租房并没有完全按照计划进行，并出现了质量等问题。 三、强化差别化住房信贷政策： 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 解析：在控制投机性购房加大了力度，运用了经济手段进一步调控。 总结：在“国八条”的基础上，提出了更加更加严厉的调控政策，但其 作用并不是很明显。 “限购令”解读 2011年7月，国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续 严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。 解析：限购令实施后二三线城市出现增速较快的情况下，对二、三线城市也实施限购令，扩大 了调控范围，增强了调控的力度，其作用在金九银十的十月份出现了明显的调控效果，各城市 成交量出现了减少，价格在12月出现小幅波动。 总结：在2011年调控政策中，较为明显的即是“限购令”，限制了客户二 套房及以上贷款买房，同时也造成了客户的观望，降低了成交量影响了房 地产市场的发展。 解读“房产税” 2011年1月28日：（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点 城市。 上海：仅针对新购且属于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套 住房无免征）。税基为交易价格的70%。税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税 率为0.4%。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×单价×70%×税率。 重庆：除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税 率跨度大。重庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和 “三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免 税面积。前两类住房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。应纳房产税税额=应税建筑面积×单 价×税率。 深圳：特区内的房产均征收放产税，由产权所有人缴纳，产权属全民所有的，由经营管理单位缴 纳，产权出典的有承典人缴纳，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典 纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。依照房产原值缴纳的，税基为交易价格的70%。税 率为总结：较低的税率对持有成本增加不大，但对市场预期将产生影响。部分需求已受“国1.2%，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为18%。房产税按年和季缴纳。 八条”限购政策限制，因而房产税对购房需求总体影响不大。房产税与“国八条”叠加， 将加大试点城市高端住宅市场的波动。 经济政策 一、央行年内第五次上调存款准备金率 中国人民银行决定，从2011年5月18日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.５个百分点。 这是央行今年以来第五次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去四个月里先 后四次上调存款准备金率。同时这也是央行自去年以来准备金率的第十一次上调。此次上调之后，大 中型金融机构存款准备金率达２１％的高位。 解析：央行上