地产好政策还需真执行.docVIP

PAGE  PAGE 9 地产好政策还需真执行 　　组合拳挥来 　　 　　正当全球遭遇金融危机之时，中国房地产业却率先走出低谷。房地产业强劲的复苏势头，远远超过人们的预期。过快上涨的房价引起了中央高度关注。中央经济工作会议之后，楼市调控政策在去年12月密集出台，如此密集出台各种房地产调控政策，不难看出中央调控楼市的决心，专家认为，当前房地产调控措施开始进入密集出台期，未来或有“重拳”出击。 　　第一拳：国务院召开常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。 　　第二拳：中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。 　　第三拳：同务院常务会议提出，增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，以促进房地产市场健康发展 　　第四拳：财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。 　　第五拳：国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。 　　第六拳：中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是自2008年6月以来首次上调。 　　 　　开发商谨慎开盘 　　 　　虽然政策风向开始扭转，政府进一步打击囤地捂盘现象，按理说开发商应该趁着去年市场大势的惯性，增加供应，加紧卖盘才是，但是，笔者调查发现，希望加快速度售房的项目仅仅是少数，大部分开发商也通过谨慎推盘的实行，观望市场。其中4原本去年三季度就传言要开盘的项目，一拖再拖，去年12月底终于确定1月开盘，但时至今日依然未说明开盘时间。其销售人员告诉笔者，目前销售证尚未拿到。等拿到后，自然就会开盘。在一等再等之时，该项目的预计售价已经上涨近5000元／平方米。 　　有业内人士告之，现在开发商延期开盘倒不是为了捂盘惜售，等待涨价，主要是因为近期政策较多，对市场形势看不清楚，需要一段时间消化，等看清楚局势后，才会决定销售策略，正式推盘。 　　在对开发商的采访中，笔者几乎没有听到对近期调控政策的作用有担忧的声音，开发商普遍反映这些政策对市场影响不大，甚至有开发商直言：“政策太温和了，对市场只会产生短期影响，目前的观望是暂时的，成交量很快就会上来。” 　　虽然开发商们凭着去年丰厚的收入对今年的行情有恃无恐，但是，谈及最担心的政策时，不约而同地直指信贷政策。 　　“在通货膨胀信号越来越明显，且有效投资渠道狭窄的前提下，整个房地产市场投机色彩非常严重，只要市场还存在价格一定程度上升的可能性，不管目前的价格多高，还是会有投资者争先恐后地进来。这种资本逐利的趋势，是政府目前这样温和的调控信号所无法抑制住的，必须出重拳才可能刹住房价进一步上涨的预期。”一位业内人士这样提醒市场。 　　 　　防止境外“热钱”冲击 　　 　　国务院在此次《通知》中再一次提及要预防“境外热钱”的冲击，外资炒楼再次成为关注重点。 　　政策显示，要加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导等。 　　其中尤其值得关注的一条是，国务院要求，有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。 　　潘石屹表示，防止境外热钱冲击我国市场“是需要特别留意的新问题，全世界的利率都很低，几乎是零。如果中国继续宽松的货币政策，很可能有热钱冲击。那时炒房地产就不只是国内的资金了。” 　　今年1月9日，中国社科院国际金融研究中心发布《中国面临的短期国际资本流动：回顾与展望》报告，指出2010年上半年，短期国际资本仍将持续流人中国。报告显示，从2009年下半年开始，随着发达国家针对中国出口商品贸易保护主义举措的频繁出现，人民币升值外部压力卷土重来，并且转化为强烈的人民币升值预期。这意味着在资产市场相对收益率之外，人民币升值预期将继2007年之后，再度成为短期国际资本流人中国的重要驱动因素。 　　此外，美元套利交易的大规