地产秀：地产金融创新路数栽种一片地产苹果.docVIP

PAGE  PAGE 7 地产秀：地产金融创新路数栽种一片地产苹果 　　一向被指为最爱做秀的北京人的一项创新―――社区消费信托，也许仅仅还是一个青苹果。但是其爆炸性的创新感却已经让许多深圳地产商们目瞪口呆。一位地产界的朋友竟然逼着记者北上，希望能够替他带回那只苹果的真正味道。立即动身，当然不仅仅是因为朋友的委托。眼下，本来最具地方色彩的房地产业，正在越来越走向“全国一盘棋”。这一信托产品的出笼关系着所有的购房人，无论你在北京还是广州、深圳。 　　随着去年房地产金融政策的重大变化，如何多渠道实行融资成为房地产商们的头等大事。业内人都说，2004年将是房地产业的金融创新年。果然，新年伊始，国内第一个房地产消费信托产品―――苹果社区消费信托将在北京面世。该信托由北京国际信托投资有限公司(简称北京国投)作为发行人向公众推出。自此，广大投资者终于可以像银行一样，介入到房地产按揭贷款领域，并通过为按揭贷款投资而获取收益。而这一革命性金融创新的幕后总策划―――今典集团董事长张宝全却说，这一切都还只是开始。 　　 　　两亿贴息委托贷款引出金融创新 　　 　　2003年8月，今典集团曾宣布出资两亿元，通过北京市商业银行，以贴息委托贷款的方式提供给苹果社区购房者，以弥补121号文件出台封顶按揭”造成的消费信贷断裂，规避金融机构风险。 　　那时我们正准备要开盘，必须要解决按揭的问题，如果不解决而一直把房子盖到封顶的话，会给经营带来很多问题，张宝全回忆当时说。 　　张宝全的方法非常简单：今典集团自己出资2亿元，以贴息委托贷款的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭，利率比正常银行贷款利率低一个百分点，待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行按揭贷款。 　　实际上，张是在拿自己的钱按揭给购房者们。但是，贴息委托贷款毕竟要动用开发商自己宝贵的资金，绝不是长久之计，也不是每个开发商都掏得起的。张宝全开始思索新的突围之道。他曾预言，贴息委托贷款将催生新的多元金融产品的诞生。因为，既然开发商可以介入以前银行垄断的按揭贷款领域，那么，由信托公司将该按揭贷款做成信托产品公开发行也就是可行的。 　　张宝全的设想是，把原本由银行完成的整个按揭过程分成楼盘封顶之前和之后两个时段，同时，房地产开发商将从按揭项目中退出，也就摆脱了以前开发商通过银行向购房者提供委托贷款而引起的种种议论，整个项目交信托公司、银行两方配合完成，使得这一委托贷款由开发商的个体行为变成了标准的金融投资工具。 　　具体的过程是：北京国投将会针对苹果社区发行短期消费信托，向国内外的机构和个人融资。在项目楼盘封顶之前，是由北京国投通过发行信托融得的资金，来向苹果社区的购房者按揭贷款；楼盘封顶之后，北京国投将按揭项目转给银行，银行支付给北京国投相应的购房款，购房者转向银行按揭。 　　据透露，其中银行提供按揭的利率仍按照目前银行的个人住房贷款利率来做；而北京国投作为信托机构，按照有关规定，其按揭利率是可以在银行利率的基础上有15%浮动的，但是按照苹果社区之前的许诺，北京国投将仍按照银行利率标准再贴息一个点来提供按揭。相应地，北京国投发行的消费信托的利率，即是在贴息按揭利率的基础上扣除北京国投收取的手续费比率。国内第一个房地产消费信托产品就这样出炉了。 　　 张宝全强调，新的方案符合目前的各项法律法规。业界也普遍认为，去年8月，国务院18号文明确了房地产业为国民经济的支柱产业，强调房地产业需持续、健康发展。房地产持续、健康发展很重要的一个条件就是需要有一个规范、发达的房地产金融市场。在目前开发企业普遍感到房贷紧缩压力的情况下，作为金融四大支柱之一的信托业将承担起越来越大的责任，而2004年也将成为金融产品创新最多的一个年份。在目前房地产信托普遍为投资信托的情况下，苹果社区消费信托产品的推出，为国内信托投资公司的产品创新探索出了一种新模式。 　　 　　信托是否是下一个地产秀 　　 　　 其实，张宝全的信托创新不止于按揭消费信托，几乎是与苹果社区消费信托推出的同时，北京国投又推出了一个名为“苹果社区优先购买权信托”的产品。 张宝全说：“苹果社区优先购买权信托既不是金融产品也不是投资工具，推出这个信托不是为了融资，而是为了解决此前今典集团公开向社会承诺的‘合伙人’问题。” 　　苹果社区入市之初，今典集团曾承诺：将把第一批的客户视为项目的合伙人，享受每建筑平方米6000元起的合伙人优惠价格，并承诺合伙人价格的销售总量占住宅总规模的5%到8%。“利益共享，风险共担”。当时这一消息曾在CBD楼市掀起轩然大波。要知道，这个价格将CBD楼市的平均销售价格整整下拉了每建筑平方米2000元。 　　现在距离苹果社区正式开盘近在咫尺，而业界普遍认为，经过数次规划调