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【世联行楼市新评】（2014）之二十六 空穴来风，必有根据 ——对“四大行放松首套房认定标准”传闻的点评 2014-9-23 事件：9 月 22 日下午， 有消息传出“四大行将出政策，放松首套房认定标准，只要房贷贷款余额还 清都算首套房。” 传闻一出，市场顿时沸沸扬扬。空穴来风，必有根据，但是我们认为放松的方向可能并非传闻中的“首 套房认定标准为房贷余额还清都算首套房”，因为这并不符合中央“支持首套房置业需求”的政策基调。 我们认为未来信贷松绑的方向在于“认房不认贷”，即名下无房按首套，名下有一房按二套处理。此外调 整的方向还在于给予首套房利率优惠、下调首套房和二套房的首付比例。 限贷政策的调整有利于居民加杠杆 我们在多个场合都强调中国的房地产中长期需求无忧，皆因居民加杠杆的空间比较大。截至 2013 年 年末个人购房贷款余额为 9 万亿，占 GDP15.8%；而家庭各类贷款余额 12 万亿，占 GDP 比值约 21%， 与国外家庭部门的杠杆率相比，中国处于一个较低的水平。这些都说明居民的购买力并没有透支，更多的 是受到政策的阶段性限制，对于不少家庭来说，五六成的首付和 1.1 倍的按揭贷款利率可能买不起，但是 两三成的首付和 9 折及以下的按揭贷款利率就能买的起。因此限贷政策的调整，有利于居民加杠杆，促进 需求的释放。 限贷政策的放松是大势所趋 新一届政府上台后，提出“让市场在资源配置中起决定性作用”的口号，而房地产市场也朝着市场化 方向发展，因此一切加在房地产行业上的行政枷锁终将解除。2014 年以来地方政府开始松绑限购政策， 由于限购限贷等政策的取消符合中央政府市场化政策基调，政策松绑得到了中央的默许。据统计，截至目 前 46 个限购城市有 40 个城市限购政策已经解除。限购政策之外，限贷政策亦有逐步退出的趋势，江西省 在 20 条措施促经济平稳增长中提到“落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例”。这是首个涉 及降低二套房首付比例的地方政策，我们预计未来会有更多的地方政府跟进。而此次四大行放松首套房认 定标准的传闻，也说明信贷政策的调整已经势在必行。 从驱动经济增长的三驾马车“投资、消费、出口”来看。仔细分析，可以发现现在依靠出口来拉动显 然是不现实的，虽然 2014 年以来美国经济明显好转，但是欧洲、日本经济增长依然疲软，整体上看外部 需求依旧不振，出口对经济的拉动作用极为有限。消费方面，从 2011 年 开始对 GDP 增长贡献在逐渐 走低，今年 1-8 月社会零售商品总额累计增长 12.1%，比去年同期累计增幅下降了 0.75 个百分点。因此， 消费看起来仍旧平淡。那么，经济增长的核心还是依靠投资拉动，固定资产投资主要包括基础建设、房地 产和制造业三个部分。分别来看，制造业增加投资面临一个非常严重的问题，中国正在去杠杆，实际上就 是产能过剩；受制约地方政府的财政收入和负债率，基础设施投资也面临天花板；房地产投资去年同比增 长 19.6%，今年以来增速持续下滑，截至 8 月份累计???比增长 13.2%，预计年底将回落到 10%左右，严重 拖累经济发展。今年 1-8 月全国土地购置面积同比下降 3.2%，新开工面积同比下降 10.5%，如果持续萎缩， 深圳世联行地产顾问股份有限公司 深南东路罗湖商务中心 12 楼 邮政编码：518001 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）2216 2900 【世联行楼市新评】（2014）之二十六 2015 年房地产投资增速还有进一步下降的可能。 我们认为在经济找到新的增长点之前，房地产仍会充当经济增长的稳定器，限购限贷等政策的放松有 利于防止房地产开发投资增速进一步失速。因此，在符合