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【世联行楼市新评】（2014）之二十一 芜湖新政如隔靴搔痒 2014-06-24 5 月 26 日，芜湖市住房公积金中心发布了《关于进一步完善住房公积金缴存、贷款和提取政策的通 知》，对该市住房公积金政策作了进一步的完善。新规允许二套房申请贴息贷款；支持外地调入芜湖市区 人员使用住房公积金贷款购房；调整二手房住房公积金贷款额度。 芜湖市场连年不振，政府频频出手救市 在此之前，2012 年 2 月，芜湖市政府出台《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》， 扩大有效供给，鼓励和支持居民合理的住房需求，该意见表示，在芜湖市区购买自住普通商品住房可获 100% 契税补助、购房补贴等多项优惠。2013 年 8 月，芜湖市政府发布《关于进一步促进高校毕业生创新创业 和稳定就业的实施意见》，意见提出符合相关就业时间和学历条件的人才，可获得购房补助。芜湖政府频 频出手救市，背后是商品房市场供需矛盾的日益激化，以及地方财政对土地出让金的高度依赖。而在市场 火爆的 2013 年，芜湖楼市依然萎靡不振，2013 年芜湖商品房销售面积 272 万方，同比下滑 15%，世联 行研究认为出现此类情况的根本原因在于，其一，城市规划冒进，人口导入能力不足；其二，供应持续过 剩，而需求存在瓶颈。 人口流出，市场容量有限 2010 年，芜湖市政务中心东移，城东新区土地开始集中出让，万科、恒大、苏宁等大批开发商蜂拥 而入，掀起一轮开发热潮，渐渐形成了经开区、高新区、政务新区和沿江区 4 大商品房集群。而芜湖不过 市区人口百万的三线城市，人口吸附能力严重不足，市场容量有限，土地城镇化速度远快于人的城镇化。 据 2010 年六普数据显示，芜湖常住人口 226 万人，同五普 212 万人相比，十年人口净增加 15 万人，增 长 6.98%，年均增长仅 0.68%。2011 年，在兼并巢湖市部分行政区后，常住人口 357 万人，而 2013 年， 常住人口仍然维持在 358 万人。考虑人口自然增长因素，实际上近几年芜湖人口是出现流出现象。 土地出让过剩，导致供需比例严重失衡 自 2010 年开始，芜湖市商品房供应面积持续过大，供需比例严重失衡，2011 年销供比低至 0.61。需 求的不足，导致芜湖商品房库存压力持续增加，截至 2014 年 5 月，芜湖市库存商品房面积 461 万方，套 数达 40998 套，去化周期已高达 21 个月。而芜湖的根本问题在于其土地供应过剩，2007－2013 年土地 出让建面与商品房成交面积比例持续高于 2 倍，土地的无序开发导致芜湖商品房供应连年井喷，“消化” 能力有限致使商品房库存高企，市场供需矛盾日益凸显。2014 年首 5 月，土地出让创历年新低，土地出 让与商品房成交面积比首次低至 0.5。房地产业的不振导致地方经济与财政难以为继，政府频频出手救市 也是对土地财政高度依赖的体现。 图 1：2009-2014 年芜湖市商品房供应成交量 图 2：2007-2014 年芜湖市土地出让建面 深圳世联行地产顾问股份有限公司 深南东路罗湖商务中心 12 楼 邮政编码：518001 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）2216 2900 【世联行楼市新评】（2014）之二十一 销售面积(万㎡) 批准上市面积(万㎡) 销供比 土地出让建面 商品房成交面积 土地出让/成交 450