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深圳世联行地产顾问股份有限公司 集团市场研究部 2014年世联行房地产市场研究系列之四 2014-05-19 挺过严寒，活到明天 特别声明 本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行 使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告 而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾 问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。 任何人使用本报告，视为同意以上声明。 关于2014年，尽管我们去年已经做了全年市场量价增速大幅度下滑的软着陆的判 断，但今年开春以来的糟糕局面还是超过了预期。从数据上来看，今年上半年基本上 都会是负增长的局面，全年都存在负增长的可能。但我们预计下半年中央政策存在比 较大的不确定性，如果能有一系列的行业纾困政策出台，预计全国的数据还能勉强维 持个位数增长，暂维持商品住宅销售金额增长5%的悲观预测。 实际上，我们已经看到事情已经起了一些变化，数据进一步恶化伴随着更多政策 调整出现。 5月12号，由央行牵头召开了住房金融服务座谈会，会议上刘副行长提出对个人 住房贷款要资源优先配置、利率合理定价、效率改善提高、风险防范、舆情引导与正 面应对等五方面指导意见。会议要求提高按揭贷款发放效率并合理定价，未涉及开发 贷事项。继上个月宣布定向降准之后，这是央行进一步的动作，说明中央政策的底线 思维依然存在。 综合刘行长的讲话以及之前其他政策，可以判断接下来政策面只会往好的方面走， 即政策面的底已经被确认。接下来起风的标志将会是全面降准，也只有全面降准才能 有效压低无风险收益率，才能实现信贷宽松，推动房地产市场成交量回升。 但对于房企来说，与其预测春天何时到来，不如多盖几层棉被应对寒冷的冬天。 2 3 4 1 成交低迷，房地产各项指标下挫 信贷紧缩，市场将继续向下调整 直面困境，房企应对大于预测 成交低迷，房地产各项指标下挫 1 全国房地产各项指标全线下挫 成交惨淡，1-4月全国商品房销售面积和销售金额同比降幅进一步扩 大 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 2 0 0 7 -0 2 2 0 0 7 -0 8 2 0 0 8 -0 2 2 0 0 8 -0 8 2 0 0 9 -0 2 2 0 0 9 -0 8 2 0 1 0 -0 2 2 0 1 0 -0 8 2 0 1 1 -0 2 2 0 1 1 -0 8 2 0 1 2 -0 2 2 0 1 2 -0 8 2 0 1 3 -0 2 2 0 1 3 -0 8 2 0 1 4 -0 2 全国商品房销售面积及增速 商品房销售面积(万平米） 累计同比（%，右轴） -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 2 0 0 7 -0 2 2 0 0 7 -0 8 2 0 0 8 -0 2 2 0 0 8 -0 8 2 0 0 9 -0 2 2 0 0 9 -0 8 2 0 1 0 -0 2 2 0 1 0 -0 8 2 0 1 1 -0 2 2 0 1 1 -0 8 2 0 1 2 -0 2 2 0 1 2 -0 8 2 0 1 3 -0 2 2 0 1 3 -0 8 2 0 1 4 -0 2 全国商品房销售金额及增速 商品房销售额（亿元） 累计同比（%，右轴） 1-4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。其中，住宅销售 面积下降8.6%，办公楼销售面积下降0.2%，商业营业用房销售面积增长3.4%。商品房销售额18307亿元，下降 7.8%，降幅比1-3月份扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房 销售额增长3.5%。 数据来源：世联研究、国家统计局 房地产开发投资累计同比缓慢回落，其中商业营业用房表现最佳，办 公楼表现最差 -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 2 0 0 6 -0 2