世联2010年8月房地产的营销与发展趋势.pdf

房地产的营销与发展趋势 ——面对房地产的消费者行为 面对房地产迷局下的思考 演讲人：深圳世联地产顾问股份有限公司 董事长?陈劲松 2010年8月 引出 这是一个不确定的时代 我们面对着：开发商与消费者的博弈 -----迷惑的刚性置业者 -----艰难的投资者 -----痛苦的投机者 我们面对着：政府对开发商的多维调控 -----政府决定了土地成本 -----对供给、价格、利润的管控加强 本报告是严格保密的。 2 主要内容 一 房地产营销行为的理论与实践 微观营销层面：理解消费者行为 二 中国房地产发展的分析要点与趋势 宏观趋势层面：思考政府意志 本报告是严格保密的。 3 一、房地产营销行为的理论与实践一、房地产营销行为的理论与实践 （一）当前市场的理论困局 （二）从行为经济学看营销 本报告是严格保密的。 调整期的基本规律 时 间 幅 度 市场动力 a 土 地 下降 急速上升 a 复苏a 期房价格 发展 a 现房价格 投机者 危机 投资者 调整 自住者 本报告是严格保密的。 5 有效市场假说面临质疑 有效市场假说 Efficient-Market Hypothesis, EMH (20世纪60年代，美国经济学家法玛、萨缪尔森 ) 质疑1 有效市场理论的三大假设： 市场面对的是 1、在市场上的每个人都是理性的经济人——理性、而且 一个个??活的 追求最大利润，各自分析互不影响； 一个个鲜活的 2、市场价格立即反映最新情况，“信息 有效”； 消费者，受到 3、好坏消息随机而至，与信息相应的价格变动是随机、 心理的、社会 独立的。 的因素影响 人都是理性的“经济人”吗？ 本报告是严格保密的。 6 有效市场假说面临质疑 20世纪70年代，有效市场假说进一步发展 (美国经济学家法玛) 质疑2 对市场分为三类： 中国房地产