众厦地产深圳泛海拉菲花园二期营销总纲及销售执行报告.ppt

谨呈： 深圳市光彩置业有限公司 ;;;众厦对目标的理解;本报告的思路及框架;北京新政以来楼市周成交走势;涨幅最快的城市：深圳、上海、北京，8月份均价低于新政出台当月，价格出现抬头态势 涨幅较快的城市：厦门、武汉、无锡，新政后价格涨跌互现，武汉8月价格较低是因为有1200套经适房备案 涨幅一般的城市：佛山、天津、长沙，新政后价格价格上行趋势明显;4.15新政;;短期政策;政府限购政策将房地产从市场经济转向了计划经济，严重压减了购房客户群，全面打压市场的需求;深圳市新房近八周成交情况表;;;酒店式公寓;宝能太古城;鸿威海怡湾;三湘海尚;A类客户：对新政不关心（30%左右）;未来市场供应方面，3房以上单位是竞争的重点，并且大部分竞品单位为拼合户型;政策表现 “十二五”的核心任务是经济结构调整，很可能将不再提GDP增速‘保八’的目标。其中，房地产或成为‘十二五’期间的头号调控产业……” “中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部门29日晚间联合发文，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任……”　 ……上海市房管局局长刘海生在解读上海12条调控政策时表示，待中央政策明确后，上海将加速房地产税改革的试点推进工作。三部门于“十一”长假之后的会签，意味着上海、重庆的房地产税试点已经是箭在弦上。而在未来，对不同类型住宅品类征收房地产税，基本已成定局…… 舆论表现 “10月16日，在清华大学经管学院举办的题为《贸易争端与调控迷局》的论坛上，清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明表示，楼市调控政策的重要一点就是采取房产税，中国的低利率也是造成房地产泡沫的重要原因……” 任志强近期在博文中写道：“邓小平先生的政策致力于将中国的计划经济体制变革为市场经济体制；党的十四大中明确的提出了建立市场经济体制的框架；中国进入WTO之后也在力求让全世界承认中国市场经济的地位。然而十数年的时间过去了，中国的改革却在向计划经济回归，从取消各种短缺经济时代的票证限制、放开市场自由交易，重新回到了再一次因短缺而限制购买的时代。” 市场表现 “……尽管退房纠纷才初现苗头,但当地业内人士估算,此次大约有超过3000套房屋因政府推行住房限购政策而无法签约、过户,这一数量占年度成交总量的十分之一左右。” 10月8日开始,市民如潮水般涌向深圳市规划国土房产信息中心开具房屋产权查询证明,随后两天达到“井喷”状态,出现千人“长龙”的壮观景象,不少市民只好半夜就去排队等号。;结论一：受限购令影响，豪宅大户型单位，尤其是拼合项目受影响严重，成交量大幅下滑，客户呈现出静观其变及购房心有余而力不足的情况。因此，建议本项目首批单位推出应合理定量，保证消化率； 结论二：未来市场供应方面本项目的竞品单位数量较大，但存在重点竞争的4房及以上单位户型竞品项目多为拼合户型。新政后全市各项目普遍受新政影响，走量放缓，但可以看到，各面积段均有走量，建议本本项目开盘可以考虑各户型搭配推售； 结论三：为充分考虑市场反映，在目前全社会关注重点在房地产方面的时机下，不宜触及舆论与政府的敏感神经，建议本项目首批单位推售宣传保持适度低调，在取得较好市场反映之后，再进行更大规模的宣传动作，做到“先叫座再叫好”。;本报告的思路及框架;城市“双中心”发展战略提出，前海位于前海中心区的核心，未来将成为全球航运物流中心和珠三角交通枢纽;西部货运疏港干线的建设将改善前海地区的货运枢纽交通体系，使区域噪音污染得以改善，区域交通系统建立;货运交通体系向城市轨道交通体系的转变将促使区域真正与城市形成一体化系统;从城市发展的视角而言，前海中心具备国际化基础，将成为新的城市发展极。;区域房地产成为关内热点区域;泛海;;月亮湾大道;房地产拉动促使区域向主流居住区域方向发展 ;;地块周边环境较为杂乱,有噪音影响,片区存在一定工业污染;项目价值认知;项目卖点整合;项目swot分析带来的营销策略启示;本报告的思路及框架;案例借鉴的选择原则： 产品面积区间相似的项目研究成果； 创造区域高价的项目研究成果。;特征总结： 以二次置业者为主，其次为首次置业； 南头，前海客户居多； 来深在5-10年、25-35及35-45岁客户各一半； 3人家庭人数居多，本科学历占到61%； 76%客户拥有私家车，基本为自住客户。;特征总结： 南山及福田客户为主，分别各占39%及37%； 30-40岁的客户占到53%。三口之家为主占43%， 三房以南山、福田企业的中高层客管理者为主，两房以科技园高级技术人员为主。 71％的客户为本科及以上学历。 81%的客户拥有私家车。;居住区域以科技园为原点，辐射南山、福田