和声机构2012年2月池州高速·秋浦天地2012年度创作报告全.ppt

开篇话题 新政之后什么房子最好卖？;我们项目 将会遇到什么样的问题？;我们项目将会遇到最大的问题？价值？价格？;目录 CONTENTS;一个好的房产品的价值，一定是这座城市的魅力所成就的。 —和声观点;2012年项目营销目标： 计划2012年完成合同销售额1.92亿元；回笼资金1.6亿元。;项目所面临的问题： 结合开发目标、项目自身属性及区域品牌开发商的进驻，本项目未来有较高的价格预期；但是站前板块的价值是否支撑？客户基础是否支撑价格预期？面对未来众多竞争如何实现快速去化？;2012年度项目完成合同销售额1.92亿元；回笼资金1.6亿元。按照项目周边价格水平估算，预计至少要完成400套以上的任务才能实现营销目标。 按照市场平均30%的解筹率测算，则需要认筹1300组客户；按照市场平均15%的认筹率测算，则需要8500组客户上门量。 根据项目目前的蓄客量，按10个月销售期测算，日均来访量至少要20组以上。项目处于非主城区，而主城区售楼部目前日均来访量也只有4-8组。 上门量距离目标差距巨大，如何找到更多的客户？;从皖江坊间流传的段子说起…… 芜湖：江南小资，领军城市 宣城：低调谦和，厚积薄发 马鞍山：左顾右盼，人心惶惶 滁州：紧贴南京，别无他求 铜陵：做小做精，机会难得 安庆：面向皖江，春暖花开 黄山：成也旅游，败也旅游 池州：偏安一隅，逐步发展 这是一个什么样的城市？ 她有一个什么样的性格？;池州印象：位于安徽省西南部，是长江南岸重要的滨江港口城市、省级历史文化名城、皖江城市带承接产业转移示范区城市，也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。 历史名城：自唐武德四年设州置府，至今已有1380多年历史。晚唐杜牧、北宋包拯曾任池州刺史、知府，陶渊明、李白、苏轼、岳飞、朱熹、司马光、王安石、陆游等驻足池州，留下精美诗篇。佛文化、诗文化、茶文化、酒文化、戏文化、傩文化源远流长，交相辉映。 资源丰富：拥有丰富的生态农业资源，使池州成为国家重要的商品粮、池州优质棉、出口茶叶、茧丝绸和速生丰产林基地；已探明的矿产资源有40余种，已??步形成建材、非金属矿、有色金属冶炼、化工、轻纺、机械、农副产品深加工等支柱产业。 核心产业：以加速工业化、城镇化、旅游品牌化和农业产业化核心，坚持生态立市、工业强市、旅游兴市，打好生态牌、九华牌和长江牌。 旅游名城：江河水系发达，森林覆盖率达57%，是中国第一个生态经济示范区。拥有国家级风景名胜区九华山、九华山陵园、国家级湿地自然保护区升金湖、国家级原始森林自然保护区牯牛降和九华山国家森林公园4张国家级旅游品牌。;行政区划：池州市下辖三县一区，全市常住人口140万人，其中贵池区64万人，市区人口20万人，市区人口较少，未来市区人口规模将增至60万人。池州市流动人口突破40万人，其中流出人口达38.9万人，主要集中在浙江、江苏、上海、广东、北京等省市，流出人口比重大。 社会经济：截止到2011年底，池州市全市生产总值GDP372.5亿元，人均GDP26550元，人均GDP全省排名第七位，城市总体经济规模较小。 空间结构：将努力建构一个“滨江环湖、五区三片”的城市空间结构。以平天湖作为中心城区核心的开敞空间，长江、白洋河、秋浦河和平天湖作为组织城市空间的核心骨架，对应于五区三片的空间布局，形成“滨江环湖，山水入城”的生态园林城市格局。 城市发展：主要方向是南和西，南向的区位条件和发展基础好，向南发展的现实性最大、拉动力最强，西向处于未来城市发展的生长点；次要方向为东北。;我们在哪？;1.3.1池州人居现状;1.3.2池州房地产市场发展现状及趋势;年初保持2010年的销售热度，4月国10条出台后楼市出现大幅度回落；但10月后受一二线城市降价风波影响，成交量急剧下滑，市场迅速进入冰寒期，直至11月成交量跌至谷底；12月受部分楼盘采取低价入市或促销手段，加上春节回乡置业客户集中返乡，成交量有所回升。 2011年池州商品住宅每隔2-3个月出现三次明显回落，分别出现在4月、8月、11月，可以看出当前市场仍处于深度调整阶段。 2011年度池州商品住宅月均成交量579套，目前市场存量房约5386套，预计需要9个月才能去化。由此可见池州市场客户较为狭窄，销售周期较长。 从池州市场商品住宅价格自4月份以来，成交均价均突破4000元/㎡，并在4500-5000元/㎡小幅震荡。;从不同户型面积区间产品的销售情况来看，对于目前池州市场来说，80-100㎡两房及小三房和100-120㎡三房为市场最为畅销的两类产品，分别占总成交量的36%和28%。这两类产品的目标客户以首次置业刚需和首次改善型需求为主，占池州销售费总需求的六成以上。其次，120-140㎡三房也较为好销，占总成交量的19%。 相比较而言，140㎡以上的