2010年7月常州东方西路为紫云地块营销策划报告.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;她开始觉得自己是个流放者， 不再被她不耐的清教徒和物质主义压迫而觉得窒息。 与思想家和艺术家混在一起， 她的内在看上去更像个欧洲的灵魂， 她感到抒发了悲剧性、浪漫、解放的生活的感觉。 Scarlet Johnson愉快地在乡间小路骑着自行车…… ——《午夜巴塞罗那》 我想Woody Allen离不开欧洲的感觉， 应该差不多就是这样吧。; 本 案 纲 要 ;探索发现—圈层;区域发展分析/东方路沿线市区发展现状;序号;二产比重过大，三产发展甚至不如周边乡镇。商业、服务业的发展滞后将成为制造业升级及居住品质提升的瓶颈。 ;在产业和配套资源的支撑下，未来市区外围拓展和本区域新城建设将融为一体，形成无缝对接。但短期内市场断层将不会改变。;;探索发现—宏观市场;;62%的二次及以上置业者都将会受到影响；从产品面而言，高附加值产品将脱颖而出。;政策对于区域影响/区域市场表现;政策影响/综述;区域建设已经开始，东大门即将开启。 房地产发展虽然遭受政策波动而低迷但区域内房地产依旧处于初级状态。;探索发现—微观市场;;容积率2，总建24.2万㎡，住宅形态为小高层、高层、类别墅产品为主。高层类产品行列式布局，别墅类产品通过水系做隔断，即提升了别墅产品的私密性又提升别墅产品的景观效果。;案例;品牌和营销结论： 1、结合竞争项目的推广现状来看，“因地制宜”的特征明显，并没有根据项目的自身特色来进行全方位包装。;区域在培育期和发展期中需要一个中坚力量;探索发现—案例;参考案例/钟楼经济开发区发展;;参考案例/钟楼经济开发区发展/项目案例;参考案例/综述;我们要做标杆还是要随波逐流？ 是要资金时间还是要资金价值？;探索发现—对手;价格;未来竞争项目分析/案例/法尔威项目;未来竞争项目分析/案例/法尔威项目;有特色的高品质项目是区域内生存的硬道理;研究分析—立地;项目地块分析/项目地块现状及用地指标;环境景观： 湿地公园;BRT、高架道路、城际铁路等，以及若干公交枢纽的相继建设，将进一步提升和丰富本项目区域与城市及城区外部空间的快速对接；从而大大增强对区域外客户的吸引力，进一步加快外部区域客源导入。;地块周边有景观依托、自身规模较大，容积率适中，在土地利用率和产品规划设计上具有一定的优势。;研究分析—条件分析;项目规划分析;项目规划分析;项目规划分析;我们具体如何做？ ;天时、地利、人和， 等同于1+12的可行性， 充分必然的条件是造就“人和”最终全胜的根本。 天时 ——政策当局下的区域房产频频顾此失彼，应变不瑕。 地利 ——项目周边环伺城市公共绿化走廊、城市绿地、自然水系，为项目切入高 端，定义别墅品质开辟了品质的由头； ——区域竞品项目既定的风格元素宽泛，以虚带高端的手法显然不能迎合2010 年的房市口味，而期间未动项目则无疑给予本案一定的先行机会。 人和 ——以迎合区域市场针对主流人群及吸引为主导目的，结合地利要素，契合人居品位， 从细节上本质回归人居之本，舒适。着其根本，舒适，以“景、情”为分化要素， 着手项目，入世品位。 生活的舒适，只有两种颜色，一种是蓝，一种是绿。 蓝是天空与畅然的本颜；绿是自然与释怀的首代。 寻找——有河、有湿地公园、有绿意的代言，在哪里？;多瑙河在欧洲仅次于伏尔加河，是欧洲第二长河。它发源于德国西南部的黑林山的东坡，自西向东流经奥地利、斯洛伐克、匈牙利、克罗地亚、塞尔维亚、保加利亚、罗马尼亚、乌克兰，在乌克兰中南部注入黑海。它流经9个国家，是世界上干流流经国家最多的河流。支流廷伸至瑞士、波兰、意大利、波斯尼亚—黑塞哥维那、捷克以及斯洛文尼亚、摩尔多瓦等７国，最后在罗马尼亚东部的苏利纳注入黑海。;在意大利;在中国苏州;在中国常州;项目规划分析;项目规划分析;立面效果;景观效果;提炼架空层空间的泛会所概念，营造景观的通透效果、具备儿童游玩、老人休憩功能的灰色空间，是体现项目档次感和人性化的重要的设计手法。;;其实这些还不够，我们需要的是产品力的塑造……;整体市场以二房和三房的房型为主，成交主力面积集中在80-144㎡；而区域内90-120㎡成交断层特征明显。;立面突显、附加值提升;点式住宅户型建议： 户型面积：90