2010年怀化市裕丰格林形城营销推广策略报告.pptVIP

裕丰·格林新城 2010年营销推广策略报告;前言;?营销目标;项目品牌;?市场分析;?市场分析;货币政策;4万亿;价格水平上扬;宏观市场总述;?市场分析;;区域市场;1500元/㎡;发展趋势：整体行业水平和楼盘品质将继续稳步提升；有限的区域继续开发，集群效益和配套完善带来有利促进的同时也将引发更为残酷的市场竞争。商铺客源和经营商户的争夺将成为2010年城北新区各项目的商业主旋律。;?市场分析;目前第一品牌项目，市场口碑好；楼盘体量大，分多期开发销售；二期月亮湾与太阳城基本售完，主体完工，将于近期交房；三期星星苑开始售卡蓄客，工程即将启动，二期商铺同期推出。;通过多年运作有一定品牌基础，但因其承诺未全面兑现，亦有少量负面声音。二期仅剩顶层房源，三期凯旋城推出地中海风情概念，已推房源销售过半，工程正在施工，首批房源2010年8月交房；商业门面客户积累正在进行，交款有购房优惠或利息。 ;“以第一个全现浇楼盘”而赢得了较为理想的市场影响和口碑。二期11、12号楼主体完工落架，近期交房。二期其他房源规划完成，开始接待蓄客。二期11、12号楼共100套房源预计已售45%。;?项目分析;大盛房产企业品牌对项目营销和市场影响没有实际意义，而项目品牌将成为项目成功运作的关键； 已购房客户对项目的品质和品牌基本认同，但对承诺兑现仍存疑虑，拭目以待； 通过1年多的运作，项目已实现一定的知名度和影响力，但相比预期来说不甚理想，急需提高，以为后续营销作铺垫； 项目主要特点和优势已在一定范围内形成较好的口碑，但项目品牌的核心价值和核心优势高度及深度不够，暂未实现以轰动效应驱导市场的目标。;1、3、4栋已封顶，2栋达6层，即将封顶； 工地大门框架完成一半，将再近期加快进度； 为赶进度，以不耽误交房时间，计划3-4月份内外装饰和园林绿化同步施工； 原定4月底交房，难度很大； 计划下半年择机启动二期工程和营销。;已售房屋72套，一期销售率约42%； 所售房源3、4栋居多，1、2栋偏少，楼层集中在1-5楼，6楼极少； 开盘价格较低，实际成交均价仅1300左右，近期价格逐步小幅上提，但客户对 项目环境和品质还未有充分认识，售价仍有不少优惠，利润空间不理想； 开盘后新增客户有限，销售状况较为疲软； 2010年春节期间成交很少，客访量有限，返乡人员普遍暂时难以接受价格，对项目环境和品质兑现有质疑； 项目商铺暂时未推； 销售人员的专业素质和推销能力尚有待提高； 销售现场气氛和管理有待加强； 2009年已开展多次市场调研、走访和宣传派单，但暂未有明显收益。;启动广告推广1年多以来，以实现一定的市场知名度和影响力，树立了较好的品牌形象； 广告推广途径主要通过户外广告、公交车站台、宣传资料、乡镇墙体等媒体； 广告推广力度一直不大不小，且广告创意循规蹈矩，未出奇招，市场知名度和影响 力不理想，难以支撑项目的高端目标； 一直未开展面向社会和客户的大型公关活动，品牌形象高度不够，且未植入人心； 广告推广对销售的直接促进作用不理想； 缺乏系统的整合营销推广统筹和计划实施。;项目分析结论： 项目具有强大的品质和卖点支撑，项目潜质好（不再累述）； 项目已具备较好的市场基础； 市场影响和销售现状不理想； 项目价值足以支撑更大的价格空间； 项目居住环境和综合品质的逐步兑现将成为项目销售的强大推动力； 整合推广手段???更新十分必要； 项目商业部分需要择机而动，占据先机。;?营销策略;?营销策略;品牌高度;市场影响力;项目优势对销售的推动力;?营销策略;核心思考： 项目核心优势展示最强化，推广最大化？ ;公关为王;体验营销;CRM数据库营销;?营销策略;解决方案一;解决方案二;解决方案三;现场展示图例;解决方案四;外围导示和看房通道图例;解决方案五;样板展示示意图例;?营销策略;价格策略;价格走势;?营销策略;推广策略;推广路线;推广路线;推广路线;推广路线;推广路线;推广路线;推广路线;推广路线;推广路线;推广路线;?商铺营销;?商铺营销;商铺策略一;商铺策略二;商铺策略三;?商铺营销;业态定位;业态定位