2011年06月08日西安万课金域曲江2011年下半年度整合推广策略.ppt

特房五缘湾项目营销推广报告;前言;项目初级营销目标;立足城市与区域未来发展，从客户需求出发，规避竞争，扩大消费范围;整体架构;PART I;*;*;*;*;*;*;*;*;PART II;*;*;*;*;*;*;*;*;*;;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;PART III;;*;*;*;地块享有丰富的景观资源条件,有打造成为高档景观住宅的潜力。;项目被四大公园环绕，紧邻湘江，自然环境资源得天独厚，不可复制。 项目地处株洲中央繁华地带，周边配套齐全，交通便捷。 总建26万㎡具备大盘规模效应。 产品品质突出，户型格局科学适用，美观大方；超高增送面积及得房率。 超大中庭景观，欧式风格园林。 ARTDECO建筑风格，彰显项目品质与豪华。 来自沿海的开发团队，实力雄厚。;项目北侧紧邻铁路，西南侧紧邻主要交通干道，噪声粉尘污染可能比较严重； 周边项目以及河西片区的重点开发，将分流部分的客群； 国家宏观政策趋紧及区域后续市场的不明朗性。;*;城市中心片区 高层景观商住高端项目;;采用市场比较法与权重分析相结合进行初步定价;选取比较因素：外部因素和内部因素，然后进行细分。各比较因素给予一定比例权重，各因素的权重之和为100%。;参考项目均价修正值 根据修正公式Pi1＝(Qx/Qi)×Pi进行修正（i＝1、2、3、4） P11＝(87.16/81.85) ×6000（元/㎡）=5894（元/ ㎡ ） P21＝(87.16/81.29) ×4500（元/ ㎡ ）=4792（元/ ㎡ ） P31＝(87.16/88) ×4500（元/ ㎡ ）=4825（元/ ㎡ ） P41＝(87.16/82.18) ×4600（元/ ㎡ ）=4879（元/ ㎡ ） 本项目均价P（x）确定 依据通用公式项目的销售基价：P（x）=ΣPi1*Wi （i＝1、2、3、4）即 P（x）＝P11×W1＋P21×W2＋P31×W3＋P41×W4 ＝5039.7≈5040(元/㎡);根据去年全国70个大中城市房价涨幅程度（10%），考虑到国家宏观调控，未来价格会有一定的增长，但涨幅应该不会如此迅猛， 因此，审慎判断未来项目价格涨幅为8%左右。;PART IV;形象定位;价值整合;价值整合;价值整合;NO3: 突出景观价值，打动目标客群;形象定位;形象定位;形象定位;形象定位;形象定位;形象定位;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;PART V;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created w