2011年7月3日宿迁马陵衔目营销策划报告.ppt

;打造城市标杆，并建立万晟品牌;定制畅销产品，保证充足的现金流; 宏观市场分析 房地产市场分析 区域市场分析 ;PART-01 、市场篇—— 宏观市场分析;宿迁概况;经济发展;经济发展;城市规划;城市规划;宏观市场总结;PART-01 、市场篇—— 房地产市场分析;楼市政策;楼市成交;楼市成交;房地产市场总结;PART-01 、市场篇—— 区域楼市分析;可比项目划定;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称; 宏观市场分析 房地产市场分析 区域市场分析 ;PART-02 、定位篇—— 项目本体研究;区位与交通;项目四至;项目目前为待拆迁状态，不利于快速启动。 周边生活配套齐全： 自然配套：马陵公园、古黄河流道、京杭大运河 商业配套：银行、乐天马特超市、饭店、四季青服装批发市场、百乐汇大剧院、马陵夜市、东方商城等 教育配套：马陵实验小学、马陵中学 医疗配套：第二人民医院、社区医院等 交通配套：3路、303路、54路、71路、84路等多条公交线路直达;经济指标;SWOT分析;项目思考;PART-02 、定位篇—— 项目整体定位;城市血脉;【统治力的地段】 【统治力的规模】 【统治力的产品】;宿迁将迎来的是一次对城市的重新梳理和驾驭。;PART-02 、定位篇—— 项目客群定位;解题：谁是我们的目标客户？客户在哪里？; 嘉汇御景园 名人国际花园 宝龙城市广场;;目标客户分析;城市梦想阶层——项目精神主宰 行为特征： 30-40岁人群，向往城市高尚生活。企事业单位中层工作人员。 精力充沛，对新鲜事物接受快。 生活态度积极，日常娱乐丰富。 收入稳定，有经济实力。 置业需求： 对住宅理性消费，但需要大型商业、娱乐场所、时尚品牌店。交通便利、80～100平米左右。;城市中产阶层——项目气质主宰 行为特征： 35-45岁人群，私营企业主、政府公务员、大型企事业单位的中高层管理人员。 知识面广，对事物有个人见解。 知性人群，商务活动频繁，资讯节奏快。 生活有品味，追求个人价值和生活品质。 收入稳定，经济实力较雄厚。 置业需求： 改善型消费、需要大型商业、商务会所、 金融机构、品牌店、医疗机构、交通便利、110～130平米左右。;城市财富阶层——项目形象象征 行为特征： 30-60岁人群，宿迁企事业单位的企业主或高层管理人员。 商务活动频繁，资讯节奏快。 社交生活丰富，追求个人价值和生活品质。 经济实力较雄厚。 置业需求： 享乐型感性消费、需要大型商业、商务会所、 娱乐会所、品牌店、交通便利、130-180平米左右。;投资群体——项目发展推动力 行为特征： 市区，以及市区辐射范围内有不动产购买实力的投资人群。 有投资经验，了解宿迁整体发展规划，看好宿迁发展趋势。 了解老城区规划发展前景。 置业需求： 对产品品质要求较高，近期周边配套设施要求完善。区域升值潜力高。要求产品有特色，开发商信誉高。;按客户的产品价值取向细分目标客户;PART-02 、定位篇—— 产品规划建议;产品规划前的思考;产品规划前的思考;规划布局前的思考：1、保证品质的同时如何提高容积率？2、如何使产品畅销？ 思考1：要“偷面积” 思考2：创造挑战性产品 详见下文和后期服务 ;建筑风格及立面效果;规划布局前的思考： 思考1：如何合理利用现有土地资源，尽量排布南北的建筑群落。 思考2：如何处理建筑与周边环境的关系，建筑与建筑，建筑与自然。 思考3：如何处理与商业的相邻位置关系。; 总体布局： 建议沿八一北路的商业及住宅建筑沿道路平行拉直，原有方案的折线型商业对商铺的分隔以及空间利用都不合适; 单元组合布置时尽量设计大户型或者并不是很理想的户型方在边户和楼栋两侧，理想户型尽量放在中间； 道路系统和停车系统 楼内电梯直通地下，业主从设在车库内的电梯入口直达住所，保证社区内无车辆通行；;建筑风格及立面效果;现在市场上的主流建筑风格;本案建议采用：新古典主义;新古典主义的延伸----- ART--DECO建筑风格;什么是ART-DECO? Art Deco风格，又译作装饰艺术派、装饰艺术风格、摩登风格等，诞生于20世纪20年代，此后在20世纪二、三十年代迅速传遍欧美，波及世界各地。 Art Deco被确定作为一种艺术风格，其起点应追溯到1925年巴黎举行的国际装饰艺术与现代工业博览会。 Art Deco一方面暗示了装饰艺术派的历史根源——1925年巴黎博览会，另一方面概括了这一风格特点：装饰，而且是艺术的装饰。 Art Deco从许多流派运动和文化中吸取灵感，如新艺术运动、包豪斯、立体主义。它既强调摩登、革新以及与机器生产的结合，同时又保留了许多传统的因素，对20世纪二、三十年代的诸多领域产生深远影响。 从巴黎开始诞生时的鲜明、活跃、优雅的阶段到