2011年邵阳华西地产大衔区公安消防官兵住宅楼营销策划报告.pptVIP

邵阳华西地产大祥区公安消防官兵住宅楼 营销策划报告; ;; 2010年至今，一系列政策相继出台，调控强度大、密度高，且全方位，将对2011年的本地楼市产生如下影响。 房贷优惠政策终止，二套房贷款进一步提高，首套房九十平米以下，可享受本地政策优惠。 个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，将明显抑制炒房投机 。  五部门联合发布通知，明确开发商拿地首付不得低于50%，抬高了开发门槛。　 随后，国“11”条出台，二套房首付不低于60%。 市场和政府的博弈加大； 卖方和买方的博弈继续。;5点猜想： 首先是物业税。房产税已经开始试点，且已具备基础技术支撑，上海重庆的试点效果据媒体报道，达到中央的调控目的。因此，对大户型物业的购买者的消费信心有一定打击，在邵阳这样的地级市来讲，房产税是比较遥远的，但是在大户型消费者的信心上，是有冲击的。 其次是货币政策 。11年1月、2月、4日央行三次提高存款准备金率，所以，对于今年楼市的走势,主要是看信贷政策走向上,如果信贷不过于收缩,楼市将维持平稳。 再次是加息。准备金调了，加息还会远吗？但由于加息将涉及人民币升值、出口等众多领域，因此具体执行还得由PPI和CPI而定。 再其次是开发商自有资本金。如房价继续疯涨、地王不断出现，中央无疑会提高房地产项目资本金比例，从2009年的20%调整为35%。中国楼市或进入因资金链破裂导致崩溃的边缘。 最后是保障房。 政府将加大保障性住房的供应，尤其是廉租房建设。 我方认为今年的房市，流动性过剩和低利率的时代将一去不复返，投资投机需求将得到极大的遏制，开发商要想赢得后市，就必须理性面对，打好产品、品牌、价格三张牌。;邵阳楼市; 需求旺盛，2011年前两月市场供应短缺，但价格依旧高歌猛进！;目前整体市场均价在2400元/平米—3200元/平米之间，中高端项目的入市均价在2800元/平米至3200元/平米之间，在销项目中，以敏州路板块的现房去化速度最快，从价格面上看，目前以御江花园项目销售均价为最高3500元/平米，邵阳市场从10年下半年09年之前的邵阳房价涨幅一直维持在5%—6%之间，这个值低于繁荣性市场最低起点值数——8%。从10年初开始至11年第一季度，邵阳房价年平均增幅超过10%，今年一季度环比增幅除定向开发房外，超过18%。目前市场统计均价超过3100元/平米，按照预计，今年整体涨幅较去年应该保持在12%以上。邵阳房价开始进入快速上涨通道。开发商投资成本在提高的同时，能够逐渐享受到市场繁荣带来的收益。;未来供应3年：约125万方 以公寓产品为主，公寓供应量约100万方，主要集中于佘湖一品、志城新世界、京都世纪城、祥云天域等四个项目，但是在半年期内，现房供应量明显不足。是本项目最大的机会点;思维框架 CATALOGUE ;;如何实现？;目标设定;;本项目位于邵阳老城区之内，周边配套成熟，有较高的区域号召力。同时，项目的周边。 可销售的现房项目存量极少。本项目如果能够快速启动，可以有利的抢占市场空白。;目标设定;构建模型——通过 3C战略三角分析模式 解决问题 实现目标;经验支撑 项目支撑 市场支撑 差异支撑 客户支撑;项目最大特征：短平快; SO战略——发挥优势，抢占机会 以差异化定位，形成项目核心竞争力； 建立高端大盘形象，以性价比快速去化、回现； 通过大盘规划，品质奠定项目“霸主地位” ;经验支撑 项目支撑 市场支撑 差异支撑 客户支撑;;;; 3、客户分析/客户置业动机; 3、客户分析/客户年龄特征; 区域：西湖路敏州路以及中心商业区 职业：企业事业单位职工 置业目的：自住为主;营销策略 一、插位营销：摆脱后进品牌的宿命，让后来者居上 二、插位营销的产品案例分享 三、本项目插位策略四字方针：“借，盯，超，塑”;1、 市场向下调整时期，面对强势品牌的重重压迫，竞争对手的百般排挤， 后进品牌的存活率究竟还剩几成，成为领导品牌的机会是否存在？ 2、 插位是一种针对强势竞争对手的品牌营销新战略， 旨在通过颠覆性的品牌营销，打破原有的竞争秩序，突破后来者面临的营销困境， 使后进品牌拓展大市场，快速超越竞争对手，进而成为市场的领导者。 3、 插位战略是摆脱后进品牌的宿命，让后来者居上成为行业的领导者！ 定位只能让消费者知道你的位置所在， 而插位不仅让消费者知道你的品牌位置，还可以让你的品牌名列前茅。 4、 插位的步骤： A.找到一个市场缝隙；B.扩大这个市场缝隙；C.独占这个市场缝隙；D.寻找新的市场缝隙。;蒙牛之于伊利： 1999年蒙牛成立之初，伊利已经成为全国牛奶市场的老大；