伟业顾问2008年大连万课魅力之城营销报告.ppt

2008年3月;条件互动;市场解读;价值条件;市场解读;地块编号：;市场解读;市场解读;市场解读;甘井子区30%;两室55.6%;61-70万21.7%;条目;新星绿城与魅力之城相比，在各项指标上均有较大差距。 伟业认为： 新星绿城与魅力之城的竞争性不大，其客户定位及价格低于魅力之城的客户。 第五郡的产品面积较大，价格破万，其位置决定客户对私家车的依赖更高，在区域内属中高档项目。 伟业认为： 第五郡与魅力之城的竞争性也不大，其产品面积和价格决定了客户定位高于魅力之城。;一区;区域三个级别市场结论： 区域一级市场：并不活跃，预示未来市场供应上扬势头较弱 区域二级市场：产品供应量低、产品与价格处于起步阶段 区域三级市场：交易量活跃，改善型需求显著;项目解读;产品解读;;产品解读;万科“中国房地产业的领跑者” 全国27个城市，成就千万个家庭的居住梦想 1993年来到大连，15年成功经验积累 优于“城市花园”系的新品打造;万科集团开发的住宅，多次荣获“中国建筑艺术奖”（深圳万科17英里）、建设部建筑设计一等奖（深圳万科城市花园）、“中华建筑金石奖”（深圳万科金域蓝湾）等规划设计类最高荣誉，并有荔景大厦等多个项获得建筑工程最高荣誉“鲁班奖”。;规划属性;产品属性;户型属性;全面家居，全面提升品质 按照万科的定义，全面家居解决方案的具体解释是，不同于精装修、全装修，它“涵盖从低到高不同层面的住宅产品，从项目定位、设计、部品配置、项目施工到后期服务，制定了一系列的标准体系“。其理念是建筑设计、室内设计、景观设计并行，设计的重点是围绕实用性和日常生活相关来考虑，除了对户型的调整和改革以外，更多的时间花在系统的集成上，复杂性和设计要求的技术性更高。 促进产品升级，引领“二次革命” 万科认为——中国的住宅产品正在由“第一次革命的数量需求”向“第二次革命的品质需求”转变——全面家居解决方案应运而生。在“二次革命”的浪潮中，购房趋向简单、实惠、优质、放心。 增强核心竞争力，做行业领头羊 万科的核心竞争力就是产品的研发力，这使得万科从规划开始便与其他开发商分化了。不断创新的产品是万科立于不败之地的重要保证。 ;优势1 在户型设计上考虑到客户居住的行为动线，在起居、餐厅、卧室、卫生间、厨房的功能空间布局上，充分考虑到了尺度的划分，例如：装修后客厅的开间、餐厅与厨房的动线关系，包括卫生间各种功能所需要的尺度，这些都是在设计与实际测量中进行了集中性的细致考虑。;TS认知;优势3 从产品初期设计开始就将装修设计共同考虑,有效利用各种空间使用的同时,使居室结构与装修更加浑然一体,体现出万科产品的高研发能力,也确保了产品的不可复制性。 ;全面家装解决方案为客户带来的好处： 居住舒适度提升：丰富的家居功能，配以适宜的空间尺度，保证隔音、隔热效果更为理想，降低能耗、降低污染必将为您的生活带来优雅的居住体验。 专业品牌度提升：家居、洁具等行业的领导品牌，提升日常生活素质； 居住安全度提升：达到E1级环保指标的建材，大大降低家居隐患 直接收益度提升：精装修房可为市民节省大量的时间，减少了精力和财力的浪费； 装修性价比提升：由于集中采购，可以用同样的价格选择最好的优质材料，为市民提供最佳性价比； 投资回报比提升“全面家居解决方案”能在很大程度上满足了投资者的需求，省去装修，并能在最短的时间内出租、销售出去，实现投资目的。;精装产品市场研究;一居、二居、三居的中小户型需求客户对精装修产品接受度较高;家庭收入;客户年龄;精装标注;置业目的;精装修产品存在市场需求;精装修项目供应较少，市场需求尚未充分挖掘 大连市场精装产品稀缺 高性价比特点成为精装修项目的主要卖点 纯高端精装修项目尚未出现 精装修产品对项目的销售速度有明显的提升作用;优势一 —— 资源：万科品牌优势;客户思考;在售项目客户定位;客户方位来源以周边区域、软件园及高新园区、地缘客户为主， 客户区域特征：甘井子、沙河口、中山区及西岗区，比例约为5： 3 ： 2 客户年龄年轻化比例相当高，约占50%以上，老年人较少。 客户家庭结构以2-3人为主，有部分单身青年独立生活置业。 客户职业特征为机场及附近单位职工、软件园高新园区IT、广告、动漫行业职员、外地来连工作或在连大学毕业后留连青年为主。 交通带动形成强化区域外联功能 客户购买动机50%为住宅升级改善，20%为独立生活置业，20%市内房价挤压、10%投资。 城市价格提升挤压，既有空间又有升值潜力，外缘客户介入性显著;交通沿线 产业客户;根据新星绿城、第五郡客户衍生过程;背景资料 客户姓名：李老师 年龄：57岁 性别：女 职业：工业大学退休教师;访谈实录 经常去的消费、运动等场所： 平时购物经常做公交车跑到西安路商圈的大型超市，更多的