地产新政下的房地是产策划新思维.ppt

; 第一部分： 什么是房地产“新政”;一、“新政”前的房地产市场; 1988年前后，房改破冰，国家先后将佛山、上海和广州等地作为房改试点城市。在这一阶段，住房的商品属性得以承认并落实。; 1990年代初对海南和广西北海房地产过热的治理。没有针对普通民众的成型的房地产市场。; 1998年下半年，国家取消了福利分房，实行住房分配货币化，给房地产市场带来根本的变化。; 1998年中国宣告全面终止实物分房，1999年中央政府明确规定，全国各地全面停止实物福利性分房，实行货币工资性分房制度。国家与住房提供者角色的脱钩。; 1999年中国人民银行下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，提出：“积极开展个人消费信贷，对促进消费、扩大内需、推动生产”。 以房改为源头，以央行1999年的文件为标志，中国新一轮房地产牛市正式启动。 ; 消费者购买住房只能通过开发商 ，开发商在没有竞争对手的情况下直接面对一个庞大的住房需求市场，迎来了有史以来的最好的“黄金时代”。; 1998年底到2003年，中国房地产真正的高速发展，住房实物分配制度彻底结束，整个金融行业几乎毫不例外地纷纷开办房地产按揭业务。中国房地产业开始空前繁荣。 房地产已经成为支柱性产业，直接拉着众多行业的发展。;二、“新政”包含的主要内容和要点;2004年 国土资源部、监察部在2004年3月31日联合下发“71”号令，使8月31日成为房地产行业的大限。在这之后，政府出让房地产开发项目土地必须以招、拍、挂的方式获得土地。;;关于做好稳定住房价格工作的意见  （国八条）主要内容; 一、强化规划调控，改善住房供应结构  对２年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。 二、加大土地供应调控力度，严格土地管理 增加中低价位普通商品住房和经济适用住房用地供应量。满２年未动工开发的，收回土地使用权。 三、不足２年转手交易的全额征收营业税 四、加强房地产信贷管理，防范金融风险; 五、对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持 六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度 城镇廉租住房制度建设情况纳入政府工作的目标责任制管理。 七、对虚构买卖合同，囤积房源；恶意哄抬房价等公开予以曝光 八、完善市场信息披露制度; 以“严管土地，看紧信贷”为核心的调控措施，对2005年的房地产市场产生了一定的影响，全国房地产价格增势虽然普遍趋缓，但房价上涨的势头未减。;2006年 2006年５月２９日建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国六条即15条）主要内容：; 1、制定和实施住房建设规划  要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。; 2、?明确新建住房结构比例 “十一五”期间，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。…过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。; 3、?调整住房转让环节营业税 为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。; 3、?调整住房转让环节营业税 为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。; 4、?严格房地产开发信贷条件