地产前沿郑州市君是悦城策划推广提案.ppt

君悦城策划推广提案;目录;一 洞察市场; 1、房地产业投资平稳增长 2、商品房开工迅猛，竣工平稳，郊县房地产发展提速 3、市场供应平稳，需求旺盛，总量保持平衡 4、商品房供求结构基本合理 5、产业区域格局悄然演变，产品结构逐步升级 6、商品房空置减少，结构更趋合理 7、商品房价格涨幅继续回落;2006年郑州市房地产市场整体保持稳健发展态势； 房价仍然上涨较快，市场需求旺盛； 居民自住性、自用性需求是主体，少数投资性需求依然存在； 土地日益稀缺，住宅市场供给相对不足，土地价格攀升影响房价上涨； 产品结构变化：多层住宅开发比例逐年下降，高层住宅比例增加； 楼盘区域分布：老城区市场比例下降，郑东新区和管城区比例提升； 市场交易心理：群众出于对房价上涨的预期，从众性、被动性购房增多； 未来房价走势：继续呈刚性、稳步上涨趋势。;对于郑州市房地产市场来说，2006年应该称得上是波澜壮阔的一年。这一年当中有关部门出台的有关房地产方面的政策之多，简直是令人目不暇接，房价、地价上涨之快让人惊愕。 郑州房地产市场经历了06年的波澜以后，接下来的07年房地产市场的发展趋势，对于各界人士都是一个关注的热点。现从以下几个方面对07年房地产市场的趋势作以分析。 ;土地市场管理将更加规范，地价会继续上涨 据公开统计，2005年只有20宗，供应土地约1905亩；2006年仅有可怜的14宗，566.75亩为住宅用地。土地市场供应可谓越来越紧张。 城中村改造力度将加大，市场会规范 07年将会有更多的城中村被改造。 目前郑州市的城中材改造模式是在城中村地价较低的基础上形成的，这是土地市场的一种寻租现象，随着中央政府对土地市场监察力度的加大，07年或08年郑州市可能会取消现行的政策，而改为由政府拆迁拍卖的形式——房价较高的城市都是如此。 ;由于市内建成区土地供应减少，开发项目将逐渐向郊区发展，首先可能发展起来的区域可能是西区和北区，郑东新区以东也是一个良好的发展方向，但由于城市发展用地没有获得国家批准，各部门和开发商都比较谨慎，增长的速度可能会稍慢，但郑东新区会继续保持热点。西区除了老国有企业的改造搬迁土地外，将会向中原路、郑上路两侧发展，会形成多个大盘托市的盛况。北区将沿着花园路、文化路向北发展，北区市场会形成爆发式发展的局面。南区航海路与未来大道、中州大道附近竟会有一定的供应量，继续保持一定的热度，但总体数量有限。另外城中村改造项目推出的商品房将会占有相当大的比例，中心城区和主干道没线的商务、商住物业会是个春天。所以郑州07年的房地产发展涨幅只会比06年更快、更普遍！，07年是郑州市房地产的投资新纪年！ ;如果是06年12月拍卖会上最新的“地王”，南阳路宋寨路口的交通技校土地，431万/亩，容积率2.0，每平方米建筑面积的土地价格在3234元。以目前的建筑价格计算，建成商品房每平方米的成本在5034元。2008年该处房产预售时，每平方米均价保守计算不低于6300元。 市场供应量区域性和有限性，加上土地价格的推动，强劲的促使房价继续上涨。07年郑州市商品房价增幅可能会达到50~70%的水平，北环会在4500~5000元/m2，郑东新区会在6000~7500元/m2，西区会在4000~5500元/m2、南区会在4200~5000元/m2、东开发区会在3500~4200元/m2。 ; 进入07年高端豪宅将出现，90平方米以下户型将向精细化方向发展，户型配置将更注重实用合理。郑州房地产市场发展这么多年，房屋需求主要向解决居住问题和改善居住环境两方面发展。一般消费者大多已有房屋，目前需求主要向中低和高档两端发展，高端需求逐渐产生。另一方面，由于房价的上涨，为高端产品的开发提供了较多的空间。 随着国家有关政策的实施，90平方米以下户型将成为市场的主流，充分利用有限的建筑面积发挥建筑的功能成为消费者选房主要的关注点之一，也成为开发商发挥产品价值的一个主要方向。好的产品设计将成为吸引消费者的一大因素。另外，由于房价的上涨，90平方米以上房型也将向节约面积的方向发展。 ; 产品需求方面，由于房价的上涨，产品需求向精细化发展，户型面积需求偏小，对两房和小三房的需求会越来越大。 消费者阶层将向两端发展，高端客户需求将会减少，中低端客户需求依然很大。郑州以外户籍的客户将仍然保持较大的比例。 ;小结;1月份全市商品房销售7448套，商品房销售面积79.1万平方米，商品房销售均价为3299元/平方米 1月份全市商品住宅销售6726套，商品住宅销售面积70.99万平方米，商品住宅销售均价为2958元/平方米 2月份全市商品房销售4696套，商品房销售面积51.53万平方米，商品房销售均价为3431元/平方米 2月份全市商品住宅