南京仙林板块房地产市场调研报告2009年.docVIP

仙林板块房地产市场调研报告 仙林板块房地产市场调研报告 提要： 仙林是政府规划的3个新市区之一，在南京老城资源稀缺，城市化进程加速，都市圈扩大的背景下，仙林等新区已经成为南京人口分流和新产业聚集的主要区域，也是南京政府今后投资开发的主要区域。 仙林位于南京城东郊，地处紫金山、栖霞山风景区，生态环境优良，从功能定位为“新市区”，且兼具大学城、高新产业区概念，具备得天独厚的高端形象，与其他新区相比更具有开发中高档和高档居住区的资源禀赋。 经过5年的建设，仙林大学城一期已初具规模，社区配套和市政配套日益完善，将在今明年完成，交通网络已基本成型。从一个新区开发的角度来判断，仙林大规模住宅开发的时机已经成熟。 经过10年的发展，仙林已经成为全市住宅开发的重要板块之一，并形成了高档别墅和中档住宅开发相结合的市场形象，市场认知度高。目前，多层售价3800-4200元/㎡，双拼别墅4500-5000元/㎡，独立别墅：5500-8000元/㎡。 仙林多层项目较少，由于市场需求量大，因此，市场机会明显。 房地产开发用地一律以招投标方式出让。 从9月份土地出让结果来看，多层住宅项目的地价达到2100元/㎡（楼面价），与河西相当。由于地价尚处于市场定位过程中，且上述地价带有明显的非理性因素，并不能代表仙林真正的地价水平。 仙林处于土地出让初期，先期进入市场的低价土地仅400亩，目前是进入的较佳时机。  目 录  TOC \o 1-3 \h \z  HYPERLINK \l _To一、仙林区位分析  PAGEREF _To\h 3  HYPERLINK \l _To1、地理区位  PAGEREF _To\h 3  HYPERLINK \l _To2、仙林新市区功能定位  PAGEREF _To\h 5  HYPERLINK \l _To3、与其他区域的关系分析  PAGEREF _To\h 7  HYPERLINK \l _To二、仙林区域环境分析  PAGEREF _To\h 9  HYPERLINK \l _To1、自然环境  PAGEREF _To\h 9  HYPERLINK \l _To2、产业环境  PAGEREF _To\h 10  HYPERLINK \l _To3、人文环境——大学城建设  PAGEREF _To\h 11  HYPERLINK \l _To4、配套  PAGEREF _To\h 13  HYPERLINK \l _To5、市政  PAGEREF _To\h 14  HYPERLINK \l _To6、交通条件  PAGEREF _To\h 16  HYPERLINK \l _To三、房产市场分析  PAGEREF _To\h 19  HYPERLINK \l _To1、发展沿革  PAGEREF _To\h 19  HYPERLINK \l _To2、供求形势分析  PAGEREF _To\h 20  HYPERLINK \l _To3、基本面分析  PAGEREF _To\h 25  HYPERLINK \l _To四、土地市场分析  PAGEREF _To\h 27  HYPERLINK \l _To1、土地政策  PAGEREF _To\h 27  HYPERLINK \l _To2、土地出让  PAGEREF _To\h 27   一、仙林区位分析 1、地理区位 1.1 概述 仙林，位于南京主城东部，一环线外侧，距主城核心距离17公里，行政隶属栖霞区，是政府规划的3个新市区之一，亦是仙林大学城的所在地。 仙林新市区由“四个片区+二个工业园”构成，四个片区为：仙鹤片区、白象片区