北海穗丰金湾商业部分市场研究、招商执行报告.ppt

;项目理解;;项目分析;项目分析;项目分析;属性界定;问题解析;;;北海市的地理位置-- 北海市位于中国广西的南部、北部湾东北岸，总面积3337平方公 里，总人口135万，其中市区人口43万。 　　北海市背靠大西南，面向东南亚，陆、海上邻近广东、海南、港澳和越南，在中国西南和亚太经济区域中，具有独特的区位优势。1984年成为中国首批进一步对外开放的沿海港口城市之一 ;;海湾新城;;北海市房 地产概况;宏观小结：;北海商业分布;*; 海城区为北海市老城区已形成成熟的商业，也是目前北海商业发展最 繁华最核心的中高档商业聚集地及居住核心区。 该商圈销售均价为整个北海市商铺最高，在2.1-5万元/平米，租金回报 率在5%-8% ；;北海商业格局是由： 北至北部湾路 南至北海大道 东至北京路 西至贵州路 四条道路围和的“口”字形结构。 区域内包括： 北海最大的购物广场 人流量最大的超市 最具人气的开放式绿地。;*;北部湾路商业业态分析;北海大道业态;北海大道商业业态分析;四川路业态;四川路业态;四川路商业业态分析;北京路业态;北京路商业业态分析;长青路业态 ;长青路商业业态分析;1;和安商都;业态分布;2F 女装 内衣 针织家具 饰品 美容美发 羊绒羊毛 中年装 3F和安超市 店铺街 大地影院;和安商港;世纪公寓裙楼;大润发;新力百货.商业广场;新力购物广场;凯旋国际;宝谊商厦;海洋购物中心;宝谊步行街;好好佳超市;启东电脑城;大中型商场租金;*;商业街区;一：商业概况分析 ? 北海市商业面积、商圈构成及商圈辐射状况 北海商业面积大约有50万平方米，其于城区约50万人口来计算，商业面积较饱和，商业竞争将更为激烈。 北海市中心商业地段位于环北部湾广场这一带，形成了环型的商圈，周围商场密集，人流量大，占北海市商场的三分之二之多，可见此地竞争何其激烈；但这二年，随着房地产向市区四面扩展，人口开始向商圈外围迁移，商业布局正从中心商圈向外面扩张，形成了一个中心辐射四面的发展趋势。目前商圈外较具特色及响影力的当属北京路段的大润发商场，而其他外围商场目前经营不善，但前景不容忽视。;二：北海市商业发展??状 1、北海商场经营模式陈旧 北海商业模式还是以商铺出租，独自经营为主。没有商场整体的统一布局，集中营销的竞争优势；不能总体把握市场的变动方向，业态雷同经营现象严重，经营管理混乱，在北海众商场中，和安商港与大润发商场及新建安商都模式较为前位，竞争优势比较突出。总体上北海商业的模式与运营与区外发达地区相比，还是存在很大的差距。 2、北海商业竞争越来越激烈 除了北部湾广场商圈内商场的不断开发外，外围商场也在积极开拓，商业面积不断扩大；物价上涨，商业投资激增，北海商业竞争趋于白热化阶段。但不管怎么样，北海商业的竞争态势还是异常激烈的。 3、北海商业发展的趋势 按照这几年北海商业的发展状况，北海商场正向大型、综合、专业方向发展；对品牌、服务等要求越来越高。 ;三：北海商业租金分析;项目周边商业;项目周边商业;项目周边商业;北海商业分布;一、从四川路和金海湾大道的商业现状可以看出，区域商业分布零散，业态比较单一以社区底商及档次较低旅游商业为主，缺乏统一的规划，区域商业层级急需升级，区域缺乏购物环境好、商业品质好且功能齐全的服务型生活中心。 二、区域高端住宅小区、汇聚私营业主、中高层管理人员、旅游客群等消费人群，他们在生活购物、商务餐饮、休闲娱乐方面的消费需求旺盛。 三、区域内缺乏完善的商业配套设施，现有商业不能满足周边社区消费、私营业主、旅游度假、社区居民的在餐饮、娱乐商业方面的需求，因此集中式、档次高、形象好的餐饮、娱乐商业形态将是项目发展的主要方向。 四、区域的消费群体主要分为两部分：一是各企业商务人士和社区居民，二是旅游度假人士。对未来商业消费的需求第一类人群是增加中高档餐饮休闲娱乐业态，社区居民是增加超市、卖场。; ;市场定位：商业属性界定;市场定位：经营主题;集中生活购物、餐饮、娱乐休闲于一体的 “都会美食、娱乐体验式乐活城”;“都会美食、娱乐体验式乐活城”为消费者提供时尚品味的美食、娱乐场所; ; ;对项目商业的贡献： 增加商业的丰富性，满足不同人群的消费需求。;;业态规划及调整建议;项目业态规划及调整建议;项目业态规划及调整建议;项目业态规划及调整建议;项目业态规划及调整建议;;业态规划及调整建议;项目业态规划及调整建议;项目业态规划及调整建议;项目业态规划及调整建议;项目业态规划及调整建议;;广场布局、动线规划建议;广场布置休闲桌椅;1、基本点 ● 满足项目整体销售的基本回报率，力争利润最大化 ● 通过对区域分析、市场分析、商家分析制定切实可行的租金价格 ● 确保项目整体开业并能持续运营 2、出发点 ● 市场：