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港鹏国际商务中心 整合行销传播策略 APEX整合传播机构 APEX房地产投资顾问公司 2000年12月26日;关于APEX：我们的历史 ;关于APEX：我们的荣誉;关于APEX：我们的客户;APEX地产投资专业理念;理念阐释;APEX地产投资顾问服务体系;港鹏＆APEX专门作业组;第一部分 区域市场分析;一、区域市场概况;2、大区域的市政规划 在长方形状的大区域范围内（北至文武路），为市政规划的成都市政治、经济、文化中心。 以省展览馆、天府广场一带为政治中心 以顺城街为主线的商务中心 以春熙路至盐市口一线为商贸中心 红星路二段则有文化中心的民间说法;3、以顺城街为主线（小区域）的商务中心 顺城街、骡马市为市政规划的“金融商务区”，被誉为“成都华尔街”。 区域内写字楼云集，大大小小多达十余处。 以单一商贸经营为主，为成都著名的家居市场集中地之一。 商品住宅房少，主要以单位宿舍为主。;处于成都市三大商业圈中心地带。其中传统的骡马市商业圈日渐衰退。 本区域百货业行情不看好，从云龙百货、赛特到轻工、外贸，或几易其主，或转项经营家居。目前以太平洋百货全兴店，以及开业不久的巴黎春天百货有较盛人气。 小区域内酒店规模、数量较少，与中央商务区的规模并不相衬。 ;二、主要物业形态及地块性质;B、酒店 数量少，非主要物业形态。 单一型（如银河王朝、珠峰、绿洲）、复合型（如新时代、云 龙写字楼附带的酒店）两种类型参半。 以中、低档次酒店为主。高档次少。 （具体分析见后附表）;C、商场 数量较多，以写字楼的裙楼为商场的主要形态。 区域内以骡马市、锣锅巷为主要的两大商圈。 单一型商贸已成气候，传统百货业市场则反映平淡。 以锣锅巷为中心的家居经营，是成都较早且较具规模的家居市 场集散地。且向骡马市方向辐射。 以锣锅巷为中心的传统百货业则走势衰弱。云龙百货、赛特商 场先后关门，草市街“皮衣一条街”日渐衰落。;D、住宅 以单位宿舍为主，商品房数量少。小区域内较具规模的住宅项 目仅有世界贸易中心公寓楼。 传统居住老区，拆迁户多。 世界贸易中心公寓楼的定位为商住两用，在已购房的业主中， 商用占65%以上。 商品房售价受成本限制，居高不下，市场接受度低。 社区配套趋于老化，商业氛围重，居家氛围日渐淡化。;2、地块性质 从以上区域物业形态分析可以看出： 地块体现较高的商务办公价值，商贸价值次之。 虽处于传统居住老区，但社区配套日趋老化，居家氛围已不如 城南、城西。 ;三、写字楼供给状况分析;2、劣势 在物业管理、设施配套等各方面与国内外顶级水平相比，还有一定差距。 各高、中、低档的写字楼混杂，以中、低档次的楼盘居多，高档次的少。 市场竞争较大。总体来看，本区域写字楼处于较为饱和的状态。写字楼的密度为全市最高水平。 市场较为低迷，受经济大环境的影响较大。 ;3、市场机会点 顶尖级写字楼的匮乏。缺乏能够代表成都形象的标志性的写字楼。 多功能、综合性商务中心的匮乏。多数写字楼以单一的写字间为主，商务人士缺乏交流、活动的空间。 尚不能满足高科技、智力密集型公司的办公需求。写字楼的面积普遍偏大，且配套跟不上。;4、前景预测 由于WTO的影响，全国写字楼市场已逐渐开始升温。 西部大开发为成都写字楼市场的复苏注入强心针。 预计未来三年内成都写字楼市场达到供求平衡态势。预计未来五年内其需求将达到第一次高峰期。;顺城街及附近写字楼状况一览表（人民币：元）;区域内其它写字楼状况一览表（人民币：元）;区域内其它写字楼状况一览表续1（人民币：元）;区域内其它写字楼状况一览表续2（人民币：元）;四、酒店供给状况分析;2、市场机会 高档次的酒店缺乏。 高档次的长租户有较大的市场空间。 ;区域内酒店租金状况一览表（人民币：元）;区域内酒店租金状况一览表（人民币：元）;第二部分 产品SWOT分析;1、优越的地理位置 地处中央商务区（CBD），是先天的绝佳商务办公区域。 有“成都华尔街”之称的顺城街为项目营造良好的金融外环境。 位于都市中心最大商业圈（春熙路、盐市口商业圈）边缘，闹中有静。 邻近锣锅巷、草市街商业路，营造旺盛人气。 交通便利。纵横两条快速通道：顺城大街、文武路构成便捷交通网络。;2、 基础配套设施处于国内领先水平 空调：国内最先进的分户式中央空调。 供水：全部铜管供水系统。 供热：24小时中央集中提供卫生热水。中德技术合作美诺热水机组供热系统。 车位：地下三层停车库，300个车位，设公用、私用停车两部分。;3、网络化设施、智能化管理，达到全市顶级水平 语音、数据通讯数字传输及PDS综合布线系统。 Inter网络：各用户设有计算机上网数据插孔。 电视系统：卫星电视、光纤有线电视有及自办闭路电视节目 安防：火灾自动报警及消防联动控制设施、消防控制台、楼宇对